本文章為Podcast第19集錄音逐字稿，錄音時間為2024/07/03

各位聽眾大家好，我是鄭律師。歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我想跟大家聊一個有趣的話題，就是建商找我出錢做都更，我到底要不要同意呢？也就是說有一個建商他跟你說我們一起來做都更，他也邀請你出一部分的錢，那我不知道各位聽眾的想法是什麼樣，剛好這個問題最近也常常被問，所以我會從幾個面向來跟大家分享。

一、地主出資又出地來參與都更

首先阿，我先講一個人性的部分，其實大部分人都喜歡做比較沒有風險的生意，當你要冒風險的時候，你可能就會希望有相應的報酬，而對於這個都市更新來說，如果有一個建商從頭到尾都是他出資，那地主基本上只把土地拿出來蓋房子，其實對地主來說風險相對比較小，所以當很多地主聽到說建商要他部分出資的時候，就我的理解好像都還蠻反彈的。

可是關於這個問題，我左思右想，如果今天這個建商他是一個大的建商，他是一個知名的建商，那你會不會覺得你的出資是具有保障性的，所以假設以這個觀點來看出資參與都更這件事情，我覺得好像就不是那麼樣子的負面。

二、共同負擔折抵的眉角所在

所以我換個角度來思考，如果今天你家是一個很大的建商來找你，你主動跟他說，你想要出資參與都更，那這樣子對地主來說會有什麼樣的好處？所以我把問題的角度轉換思考之後，我發現說如果你是同時做一個出資，比方說因為我們知道都市更新有這個共同負擔的問題，那共同負擔當然是依照更新前所有地主的土地持份比例去認列的。

我舉個很簡單的例子。假設共同負擔是1000萬，那你更新前你在這個更新範圍內你對土地的持有比例是四分之一好了，所以這個1000萬其實乘以四分之一你要負擔250萬的費用，那你為什麼不用負擔呢？因為你是拿更新後你去做這個讓建商去用共同負擔折抵的，可換個角度想如果今天250萬你願意拿出100萬，而假設更新後的房地是會不斷的上漲，或是說他有一定的上漲空間，是不是等於你是拿100萬來做一個投資，所以啊，在這個狀況底下，我認為說某程度上或許需要去做個案的評估是否適合出錢進行參與都更。

那談到這邊，有些聽眾可能很快就會想到說，這樣子聽起來是不是很像是走自主更新的路線，也就是說我們知道自主更新現在依法就是七個人以上就可以成立，設立登記成立一個自主更新會。

三、自主更新v類自主更新的優劣分析

我要跟各位聽眾說這個概念，其實我剛剛談的出資更新有點介於實施者出資全部跟自主更新會的中間的這個類型，他有點類似自主更新但並不是自主更新，自主更新基本上我們的普遍認知是地主他要進行100%的出資，所以地主通常在自主更新就是說有籌設自主更新會的情況底下，他們的這個財務來源，大概都是需要做這個土地抵押的融資，否則資金的來源可能會不夠，那當然初期來講的話他其實都會有一個補助款可以申請，可是在自主更新上面我認為不見得比這個類自主更新還好，我覺得有幾個方向我提供聽眾來做共同的思考。

自主更新如果說沒有足夠的意見領袖，甚至初期的資金沒有人願意先代墊，即便你成立了也有可能成為我們講的叫殭屍會，殭屍就是不會動的那個殭屍，因為你們根本推不動，因為你們可能是資金卡住了，而用地主沒有人願意先出資，這個在實務上其實偶爾都會看見，而且大家知道自主更新是所有的事情都要自己來，其實那是很累人的。

相對來說如果把實施者還是掛上建商，而建商還是出大多數的資金，這種類似的自主更新呢？由地主出部分的資金來一起參與更新後的權利價值分配，我認為其實他某程度上，他其實讓地主在這個過程當中把大多數比較繁瑣的事情還是交付給建商，也就是實施者來做相關的處理。

所以我要講的就是說，如果說你們的社區其實有缺資金，基本上你們不太適合做自主更新，那也有可能因為你們的地點位置其實非常的好，你也有想要做自主更新，不希望所有的利潤被建商拿走，那我覺得或許折中的選擇是我剛剛所談的類自主更新（就是說部分出資那部分參與），這是一個可以去思考的。

甚至現在很多社區，如果他可以比較團結，我的意思就是說可以去進行類似招商的概念，請每一個建商來提一個企劃案，那這個社區他可以有他自己的想法去跟建商溝通，那當然現在房市就我所知是比較熱，所以除非你的地點有一定的優勢，那甚至有這樣的誘因，不然現在建商可能也不見得會願意去參與，所以這個還是要去個案進行判斷。

四、都更律師專業叮嚀

所以結論上，我今天談的這個問題就是說，我認為，如果今天建商邀請你一起來出資參與你家，或者是相關這個都市更新範圍內、都市更新的進展。我認為你可以評估的重點第一個就是說這個建商是否是你可以信任的，因為如果建商是你可以信任的，那我想你這樣子的一個投資的角度的風險，基本上就下降很多，第二個我覺得從彈性的角度上來講這個也讓建商相對應的他減輕了他的資金壓力，所以他在很多設計上面我相信應該也比較願意跟地主去做一個討論，所以這樣子的都更基本上應該也是一個比較有彈性的都更，那當然最後第三個，就是我有時候常常強調，這基本上是一個共好的狀態，就是對建商也好對地主也好，因為未來如果都更成了，不只是建商他其實當然他有一定有一定的收益，那對地主來講啊，他其實也去享受到了這個更新後價值增長的果實，那我覺得這種方法其實是目前未來可以去做一個思考。

好，以上是我今天跟大家分享的就是有點類似自主更新的一個議題，那歡迎各位聽眾如果後續還有什麼樣的問題，也都可以來信跟我們討論，謝謝大家。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

類自主更新是什麼？十分鐘快速掌握地主部分出資參與都更的風險分析（EP19）

如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。

點擊連結加入LINE@好友吧！