2023-11-08
都更同意書要怎麼簽？律師不藏私告訴你關鍵，避免簽了又後悔。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第6集錄音逐字稿，錄音時間為2023/11/08
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起跟我做正確的法律思考，今天這一集呢。我想跟大家聊一下都市更新同意書是什麼以及要怎麼寫比較好？
一、都更同意書的前情提要
因為呢常常會有地主來問這個問題，要聊這個問題之前，其實我剛剛要進來錄音室坐電梯的時候，我就看到電梯上面有這個都市更新委員會，就是我這個錄音室的這棟大樓啊他們自己組了一個都市更新委員會，然後有這個這個開會通知，也有要選這個建經公司，看起來他們應該適用委建的方式，委就是委託的委，委託辦理建築，那我只是題外話，因為我發現說臺北市，這幾年其實在危老跟都更，都越來越多案子，那我覺得這是一個好事，表示很多地主他願意來談，甚至很多我聽說，是他主動去找建商或者是說地主裡面有一些建築師，或者是說有一些工程背景的人，所以他們就自己組了一個都市更新委員會，自己來做這個更新的一個這樣的動作，我覺得這也都蠻好的，好，那回頭來講我這個本來要講的都市更新同意書，當然如果說你們是用這個都市更新委員會，而大家其實都已經取得一個很高的共識的時候，都市更新同意書我要講的部分，可能就不見得對你們那麼重要。
二、都更同意書是什麼？
我這一集呢，主要是針對說住戶他是一個被動的角色，而實施者建商他去找住戶，請住戶去簽署這個都市更新同意書，而達到一個比例之後他可以送給市政府去做審議核定的動作，所以在這個前提下，首先我們來講一下同意書的法律上意義，同意書的角度思考，大家可以把他當成說是一種我同意你來辦理來進行，所以這是什麼，以法律的術語就是雙方的意思表示要一致，我們兩個有共同的共識，這也就是說建商他在要進來做都更的時候，他必須先調查地主的意願，如果他調查完之後，他發現說根本沒有多少地主願意，可能呢這個範圍內的地主，大家都不想要都更，所以建商自然無法收集到足夠的同意書，在這個狀況底下建商也不可能會去投入他的時間成本，對他來說人力、物力啊都不划算，未來的不確定性很高、風險也很高，所以簡單來說，實施者透過跟地主同意書的收集，他可以確認地主參與都市更新的意願，雙方的意思表示可以達到合致的一個程度，而這個意願其實必須通過都市更新條例規定的一定比例，在實務上面，建商通常傾向至少要到九成，雖然我們講可能八成左右就可以過關，可是八成來看啊，可能還是有很多地主他其實沒有辦法協商完成，未來啊會有產生一些很大的一個問題，如果是走到待拆，未來如果走到待拆會有真誠協商，真誠磋商條款的運用，那其實會後續會很複雜，所以對於一個真正的、這個常常有經驗的實施者或建商來說，他通常會在前期先去確認地主的真正的意願。
三、出具同意書前也要一起簽合建契約書
那當然之前我們也有簡單的談過，在簽署同意書之前，其實你必須先簽署一份叫合建契約書，為什麼呢？因為一般來說，同意書他其實出去了之後，如果沒有特殊的事由，他是不可以去反悔的，這個就好比說你去一家店，你已經跟老闆訂了一個貨，老闆呢也幫你叫貨了，貨也已經到店了他請你去拿，這個時候你總不能忽然說，欸這批貨我不想要了，因為個人的因素，或是因為家人反對，但是老闆可能付出了很多成本，所以都市更新同意書他有一點是這樣的一個用意存在，所以在這個前提底下，我常常提醒地主說，為了確認雙方的條件都是可以的，就是說大家雙方都是一致的，在簽同意書之前，務必務必先把你的這個合建契約裡面的分配條件以及合建的一些權利義務把他規範清楚，所以這是第一個都市更新同意書的意義。
四、都更同意書有法定形式要件
那第二個我們要來談的就是說，有些地主會說那同意書要怎麼寫比較好，其實對於這個問題我會說這個其實是一個不對的問題，為什麼我們要說這個問題是個不對的問題呢？因為我們講都市更新同意書，在政府機關的立場上面，因為他的重要性，所以他為了保護地主，他有一個嚴格的一個法定的要式要求，大家可以上網看一下就會知道，以這個同意書如果我們講是事業計畫的同意書來講的話，他其實會要求這個實施者，上面要給所有權人勾選他是採權利變換還是採協議合建，如果說實施者他提供的同意書，不符合這樣一個法定形式要件的時候，有可能或者是說我們說法律上，基本上會直接不列入同意的比例，未來在審議核定的時候是會直接被扣除的，所以這就會導致實施者必須重新去找地主，請地主簽署一份合法的同意書，說到這邊我們要跟各位聽眾稍微區別一下，我剛剛講的是都市更新事業計畫的同意書，在都市更新企業計畫之前有時候會有一個程序叫做都市更新事業概要，就多了計畫變概要，在概要的時候其實又需要出具同意書，不過概要的同意書，事實上是比較簡單的，他跟事業計畫的同意書其實是有點不太一樣的，那在以實施者的立場來講，如果他的比例都市更新條例要求的一定比例，一般我們講的實務盡量是達到九成，他才會送件，所以當他達到九成他送件的時候，他事實上其實就已經不用走事業概要的同意書了，所以很多地主他往往說，欸～同意書到底是要簽幾份呢？是一份呢還是兩份？針對這個問題啊其實要看說，建商有沒有先送事業概要，送過了之後再送事業計畫，如果說他是分兩個階段，那原則上有可能你是要簽兩份同意書的，如果說建商他一開始呢，他透過合建契約他就可以取得一個很高比例，接近九成的一個比例的同意的話，他直接送事業計畫，那麼你簽的同意書基本上就只有一份，所以這個狀況是有點不太一樣的。
五、都更意向書無法取代都更同意書
那接下來啊，第三個問題就是說，有些時候地主也會有一些疑問就是說，建商在跟我談的時候啊，其實我有先簽了一個叫做類似合作興建意向書，當然這個名詞其實有很多種，不見得是我今天講的無論如何他就是一個意願的一個調查表，那針對這個意願調查表，有些地主他會說當建商在送事業計畫的時候，我還要再簽給他嗎？我已經同意啦，我之前已經先簽了一個比方說，我同意某某某建商在我的這個土地上面呢進行都市更新，我也願意將我的土地跟建物都交付給他們，所以在這個情況底下，我們要跟各位聽眾說，回到我們剛剛講的都市更新同意書的意義，以及都市更新同意書他有嚴格法定上要求的，這兩個項目來看，其實是還是得簽的，就是說合作興建意向書，他基本上只是個意向的確認，他在法律上面基本上因為嚴格的法定要式的要求，他沒有辦法直接取代同意書，也就是說地主你不能跟這個臺北市，或者是反正就是雙北的這個都市更新審議委員會說，我已經同意了所以我應該不用簽那麼多文件吧，那這樣子其實造成很大的麻煩，諸如此類的話事實上是不行的，所以建商如果請你再出具同意書的時候，其實也不是他找你碴，是因為法律就是這樣，那因為都更程序其實他固然有他的繁瑣，但是繁瑣的地方其實某程度也是保障了大部分地主的權益。
好那說到這邊，聰明的地主大概就會知道說，我們剛剛講了有一個事業概要，接下來呢有一個事業計畫，好像有時候還會聽說後面有一個叫做權利變換計畫，會有這三個階段，那權利變換計畫要不要再出一個同意書呢？基本上在這個狀況底下，權利變換計畫他的重點不在同意書，原則上他不用地主在出具同意書了，權利變換計畫他的關鍵，反而是在說樓層分配的意願以及確定說你是不能分配，還是說你不參與分配，不參與分配可能就是拿現金離開，那不能參與分配可能是因為你沒有達到分配的要求，就是最小的分配單元，那關於這個問題，因為其實他涉及的又是一個不同的面相，所以我們會再找機會跟各位聽眾分享，那我們今天關於都市更新同意書是什麼？怎麼寫比較好呢？我們就講到這邊，謝謝各位聽眾的收聽，掰掰。
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