2023-10-11
時程獎勵不快點簽約就沒有？律師帶你打破常見的獎勵迷思！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第2集錄音逐字稿，錄音時間為2023/10/11
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎跟我一起來做正確的法律思考，這一集呢我們想要跟大家談一下危老重建時程的獎勵及規模獎勵還有相關的其他獎勵分享。
一、危老重建的時程獎勵及規模獎勵
事實上我們常常會聽地主來跟我們說：欸～律師，建商說我可能十月底之前要簽約，我就說為什麼一定要簽約？地主就說建商說你再不簽約，那我們那個時程獎勵就沒有了，因為時程獎勵是有時間限制的，地主他就非常緊張，他就說他不想失去這個獎勵，因為失去這個獎勵不只是對建商對地主都是一種損失。
回到這邊，我要跟各位聽眾說，所謂的時程獎勵他是有時間限制的，可是通常我們在看時程獎勵的時候，我會提醒地主，你要去把這個規模獎勵一起看，什麼叫規模獎勵？就是基地開發範圍的大小，我現在再強調一下，我現在講的是危老的部分，都更的話其實它稍微有一點不一樣，差異雖然不大，但還是不一樣，所以我們這集特別針對是危老，所以在這種情況我會先請這個地主把他們的合建契約或者是合作協議書，whatever不管你們簽的是什麼名字，都沒有關係，先拿來讓我們看一下，因為我要提醒大家，通常我們在合約裡面會有約定一條，就是說授權建商可以依據實際的開發範圍增加或縮減變更基地的開發面積，那當你看到這條的時候其實你就要注意，雖然看起來沒有什麼，那因為通常建商對於開發確實是比較了解，授權給建商也是一個實務上非常合理的作法，這沒有什麼不對。
不過當我們把時程跟規模獎勵在一起考慮的時候，就要去注意到說，當你授權給建商，假設我今天舉個例子，我們的時程獎勵是從109年5月12號開始，給你8％，它逐年遞2％，2％，2％，所以我們以113年5月12號來說它會剩下多少？他會剩1％，到第9年的時候114年5月12號就沒有時程獎勵，說到這邊很多地主是不是很恐慌，因為今年是哪一年？今年是112年，那現在可能已經9月多了嘛，不過各位地主不要忘了，我剛剛一開始就講了，所謂的時程獎勵必須要跟規模獎勵一起看，也就是說啊，你家的危老的基地面積，除非很小沒有達到200平方公尺，我們x0.3025，大約土地面積大概60坪左右，如果你的基地比這個還小，我剛剛講的這個時間到114年5月12號會歸零，那你可能就要小心，因為真的沒有時程獎勵給你，如果你家的基地不是，我隨便舉個例子好了，假設是有500平方公尺，依據這個危老重建條例的這個第6條的規定，以500平方公尺來說，如果你是在113年5月12號掛件申請的話，你還有4.5％，反過來說，如果你的家基地更大是600平方公尺，你在113年5月12號掛件，你還有更多，還有5％，這什麼意思。隨著基地的變大，他的這個獎勵值也會逐步增加，也就說，當然隨著時間的消逝獎勵值也會逐漸的減少，所以它是互為因果，所以我們常跟地主講說，不要只去談時程獎勵，你去看時程獎勵的時候，還要再去看你基地範圍的大小。
二、如果建商調整基地大小，我該怎麼辦？
那聰明的地主大概聽到這邊，反應快的就會知道說，欸～律師可是我怎麼知道建商他到底開發面積會多大，因為我合約裡面已經授權他可以調整開發面積，對，這個地主的問題提的非常好，我要跟大家講說，其實我們在合約裡面通常會約定一條，乙方一般就是建商，他可以去調整，依情況去調整開發面積的大小，但是不能減損甲方原先應得的權利，這個這句話其實要分兩個層次來看，當你的合約有寫這句話的時候，如果你是採定額分配，就是說你已經跟建商談好了，就是說我都更前是30坪，那我都更後呢，我要拿多少坪，我也都跟建商講好了，你加這句話，是我覺得是完全可以的，什麼意思，就是說建商即便縮小了這個開發的這個基地的範圍，導致它這個獎勵值拿到的沒這麼多，因為你們已經談好了一個數字，他也不能怎麼樣，減少分配給你，這個是不行的，不然他就會構成違約，那反過來說，如果你跟建商之間是有另外的協議，就是說對於這個時程獎勵值或是對於這個規模獎勵值，你都是用跟建商用協商的，它不是一個定值，就是說它這個數字是會浮動的，那你要怎麼在合約把它寫清楚，可能就要搭配其他的條款，這種合約的寫法其實是比較複雜的，所以有時候我是建議地主在和合約裡面能夠簡單、清楚的約定，是好過於這種比較複雜的約定，那當然個案裡面有地主或建商有不同想法，那用這種比較浮動式的約定呢，其實也不是沒有，那還是依據個案來判斷。
三、時程及規模獎勵有上限嗎？
好，所以在這邊進一步跟聽眾說，對於危老的這個時程跟規模獎勵還有一個常見的問題就是說，其實它是有一個上限的，它最多是什麼，最多就是它沒辦法超過基準容積的10％，假設你這個土地是100平方公尺，你的基準容積如果是300％，那就是3倍嘛，100乘以3倍，就是300平方公尺，不可以超過10％，就是300平方公尺的10％是多少？30平方公尺，所以你不可能拿超過，就是說你的時程加規模不可能拿超過30平方公尺，這是條文已經很明確的規定了，這一條其實在我看來以危老，我認為可能慢慢的它其實已經不是重點了，因為各位聽眾，我可以跟各位聽眾分享一下，以113年5月12號，我們講的就是明年的5月12號，如果你想要拿到10％，你們的基地範圍要達到1600平方公尺，那1600平方公尺乘以0.3025，將近、接近快要500坪，那其實算以危老來講算大，所以在我看來如果說你的基地範圍已經小於1600平方公尺，或者是說你不管怎麼整變怎麼開發都不會超過，基本你根本也沒辦法突破這個容積10％額度的上限，它最大的減損，就是大概每年減少0.5％～1％之間，那當然減損的速度，各位聽眾有興趣可以上網去查，你只要打109年5月12日危老重建時程獎勵與規模獎勵一覽表，政府有整理一個很清楚的這個獎勵的對應值，我覺得一看就很清楚。
四、建商要我趕快簽約，我該照做嗎？
好，回過頭來講剛剛那個例子，那地主到底需不需要急著跟建商簽約，我們的答案是什麼？就是不需要，可是不需要不等於不簽約，這兩者是不一樣的，我要強調的是說地主應該先去跟建商在很多其他的地方去溝通好，比方說他可能是包含選配的問題、他可能還有合約裡面建築的問題，其實想法很簡單，把他想成你再買一個預售屋，你一定會多比較，那當然在危老裡面假設你找的建商已經確定了，你沒辦法像預售屋一樣到處去看案子，因為你就只能看你自己原本的這塊土地，所以我覺得很多東西合約裡面都先去談好然後再來簽約，會比較沒有這樣子的一個爭議。
五、危老重建有其他獎勵嗎？
好，那談完了有關這個時程跟規模獎勵的這個問題之外，我想要再跟各位聽眾講的，危老還有什麼獎勵，其實危老還有很多獎勵，例如我舉個例子，還有綠建築的獎勵，耐震設計也有獎勵，然後智慧建築標章的獎勵，然後無障礙設施的這個獎勵，我們大家講一下，其實各位聽眾有沒有發現我剛剛有提醒大家，除了時程獎勵比較沒有成本問題之外，我剛剛講的耐震、智慧建築、綠建築、無障礙設計其實都會有什麼，涉及到建築成本的問題，所以對建商來講，其實時程獎勵是一個很好取得的東西，所以我覺得其實大家可以互相配合啦，因為對建商來講他的成本也可以降低，地主如果可以因此得到更多得回饋，我覺得其實這也是一個互利互惠蠻好的事情。
（一）耐震設計標章
好，那我們來講耐震設計，我們舉個例子，其實耐震設計標章，大家知道容積獎勵額度給多少嗎？其實給到10％，給的很高，我剛剛有提醒各位，以現在的時程跟規模獎勵來講，你的基地面積除非超過1600平方公尺，否則你是拿不到10％的，可是耐震設計標章他可以給你到10％，可是也沒有那麼容易，大家知道耐震標章有誰拿到的嗎，臺北市有一個叫陶朱隱園，它是非常厲害的豪宅，我也沒進去過，那我只是跟大家講說，這種耐震設計標章為什麼可以給到10％，就是這種豪宅等級的在拿，那另外一個是什麼，也是很有名，在松山區，在台北市松山區潤泰敦峰，也是一個很有名的豪宅，然後這兩個豪宅都有拿到這個耐震設計標章。
（二）智慧建築標章
那接下來，像智慧建築標章，最高等級是鑽石級，黃金級，銀級，銅級，以鑽石級來講，也是拿到多少？10％的容積獎勵，也是很厲害，那大家知道這個10％，一樣也是豪宅再拿的，台中有一個由鉅建設蓋了一個叫大恆，恆久的恆，這個建案，它也是拿到這個10％，那我要講一下喔，這個智慧建築標章如果你是拿到銀級的，大家知道銀級獎勵有多少嗎？銀級的獎勵有6％，其實6％蠻多的了，對於這個智慧建築標章來講，我這邊要來講一下，我們萬華這邊有一個青年住宅，它其實智慧建築標章它拿到銀級，所以我覺得青年住宅應該是蓋的不錯的一個建案，我覺得應該政府照顧這個青年所以把這個建案蓋的這樣子，也是蠻好的一件事情。
（三）綠建築標章
那再來綠建築標章，綠建築標章我想它基本上最頂級，我剛剛講的耐震、智慧建築或綠建築…這些，它只要是最高級的都有10％，再來依序遞減就是8％、6％，對於綠建築標章來講，這個銀級的是8％，那我舉個例子，大同莊園的第二期在新北市好像在土城那邊吧，它就是可以有取得這個綠建築標章的這個銀級，所以它有8％。
六、都更律師的建議
所以我要跟各位聽眾分享的就是說，除了這個時程跟規模獎勵比較常常被注意到，在合約裡面常常會被注意到之外，其實有關建築設計規劃，你想看看你去買一個預售屋的時候，你難道不會關心無障礙設施，你難道不會想要知道，欸～這棟建築有沒有符合綠建築？那這棟建築物它是不是一個智慧建築？這棟建築它的內政設計長怎麼樣？其實這些你在買預售屋的時候，大部分的人應該都會去注意，所以同樣道理，你在危老的時候，容積獎勵的額度，你怎麼能夠不關心呢？所以這個有點顧此失彼，有些地主它其實太care這個時程獎勵了，那當然時程獎勵我們說穿了它是一個很簡便取得，所以這個可能也是因為特別容易被注意到，所以大家會不斷的去談它，但是我在這邊只是跟各位聽眾分享，我覺得其他的獎勵值，也有它值得去爭取跟去跟建商協商的地方，那當然我要特別提醒一下大家，這個獎勵其實它都是有一個上限的，就是說，但這個問題可能之後我們再跟大家談，因為它這個算法有時候比較複雜一點，就是說法定容積的，基準容積啦應該這樣講，基準容積的1.3倍，就是說你獎勵值最多，給你危老來講，基準容積的1.3倍，或者是你原來建築容積的1.15倍，兩個呢基本上應該是擇優，選一個這樣就好，那具體的算法，我想我下次再用一個實務的例子來跟大家一起分享，那我們今天，有關這個常見的獎勵值的分享就到這邊，各位聽眾如果有任何問題，歡迎留言，謝謝大家，掰掰。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。
