2025-03-08
參與都更，如何提升房地估值趕快學起來！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第60集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/08
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎你來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我用一個比較隨意聊天的概念來跟各位聽眾聊。
我常常會被客戶詢問，他們的房屋跟土地如果是不同人的時候，或者是說如果房屋跟土地是相同人的時候，在都市更新當中哪種情況會比較好？
一、房屋所有權人不等於土地所有權人的情境
那麼為什麼會問這個問題呢？因為大家要知道說，早期可能是爸爸借土地給兒子，就說：「土地未來會給你，那你就去上面蓋房子沒有關係」。可是爸爸百年之後產生了繼承的問題，所以最後在土地的繼承上面，可能不是屬於兒子一個人的，因為爸爸可能有兩個小孩、有三個小孩不一定。
所以這個時候就會產生說，未來假設在都市更新的時候，這個土地跟房屋就不必然同屬一人所有，那麼這個時候，在未來可能我們以權利變換的角度來講，在估值上面會不會有所差異？
二、合法建物與違章建物計算方式的不同
關於這個問題，首先我們來看土地的上方，他是合法建物還是違章建物？如果說他是合法建物，那他當然會有一個拆遷補償，那他可能也會有一個租金補貼，可是如果他是違章建物呢？違章建物基本上就只會有殘餘價值的計算（除非實施者他有申請△F6，就是說處理占用他人違章建築物的容積獎勵），那麼這個時候違章建物它才會有所謂的現地安置、異地安置或者是現金補償的不同方式。
三、土地估值也會有所差異
首先，第一個我們先看土地上方建物不一樣的概念思考，那接著我們來思考一個問題就是說，對於土地來講，其實在我們看到的估價報告書裡面，如果說這個土地跟房屋隸屬不同人的時候，一般在估價上面會反映出來，這樣子的不同人對於土地的估值會稍微低一點，也就是說如果你的土地跟房屋可以是隸屬同一人，那麼土地它的估值會比土地跟房屋隸屬不同人會略有一些差異，我看過幾份估價報告是這樣子寫的。
四、都更律師之我見
那當然我個人覺得可能跟他們的估價基準或是估價法則有關，但從法律的角度上面來講，這樣子的估值差異合不合理？我個人覺得可能有再討論的空間。
為什麼呢？我們要想一個問題，土地上方有建物不同人的情況下，不必然代表土地的價值受影響，我不知道各位聽眾理不理解我這樣的意思，因為從法律的角度上來看，事出必有因。
土地的估值受影響，我們看的是他未來更新後的價值，至於他上方的建物必然會面臨在更新的時候拆除的命運，所以重點在於說，如果說今天他上方的建物跟土地之間有一定的占有權源合法的法律關係，那麼確實有可能要處理這個建物會導致土地所有權人必須在更新前付出相應的這個代價，那麼我覺得這個時候是土地所有權人他必須要負的代價，而不是因為土地所有權人會影響他的土地價值，那這個是我的一個基本觀念，那當然這個觀念，畢竟我也不是估價師，所以只是跟各位聽眾分享我自己的想法，至於實務上面會怎麼看這個問題，可能就要再去進一步的看未來有沒有相關的實務判決或者是說在個案上面有沒有法官會去表示意見。
那目前在這個案例上面，我是還沒有看到一個比較明確具體的說法，那只是說有幾份估價報告發現他們會去區分土地所有權人跟建物所有權人是否同一，而去影響到這個估值的差異，我個人只是提出另外不同的思考面向給各位聽眾參考。
好的，那今天的分享就到這邊，謝謝各位聽眾，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。
