2025-02-05
都市更新條例第58、59、60、62條，哪些人可以在權利變換過程中表達意見？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第51集錄音逐字稿，錄音時間為2025/02/05
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，最近我去了一趟東京，我發現東京的街道好像跟台北的街道走起來不太一樣，我在想改天我可以針對都市的景觀風貌，再來跟各位聽眾做一個分享。
不過今天這一集我其實想要聊，我發現很多人會對於權利變換階段，「他」到底可不可以「表示意見」有疑問。
一、表示意見的基本觀念
傳統上我先講一下，首先我講的「表示意見」是說，可以透過行政訴訟或者是先異議再透過行政訴訟來主張法律上的權利，我講的「表示意見」是可以主張法律上的權利，這個是先講清楚的。
好的，接下來我們來講一下，權利變換計畫核定出來之後，我們毫無疑問的，大家都知道土地所有權人可依據都市更新條例第53條的規定，於核定發布實施後兩個月內，他都可以來對於權利變換計畫的核定內容表示意見，這個是大家都知道的。
二、都更法制度基本精神
好的，那麼除了土地所有權人之外，還有哪些人可以表示意見？
再談其他人之前，我先給各位聽眾一個最基本的概念，其實都市更新說到底，他是比較私人之間去做協商協議的過程，所以本質上它比較是私法自治，公家單位不會在一開始就介入，我們從都市更新第60條就可以發現，這是第一點。
第二點，各位聽眾也要先了解到法律制度設計的精神，基本上是有權利就會有救濟，所以如果你是在更新範圍內，你是有權利的人，基本上在權利變換計畫裡面將你的權利做一個變現變價的時候，法律就要給你表達意見的機會，而這表達意見的機會，有可能就是透過法律的途徑。
三、什麼人可以表示意見？
接下來，我來跟各位聽眾講，首先包含像地上權人、抵押權人、375租約佃農，依據都市更新條例第60條，都是實施者先自行去協議，簡單講，就是私底下去談去簽合約，如果真的沒有辦法才會納入權利變換計畫，所以各位聽眾要知道為什麼在實務上，我們很少看到這三種人納入權利變換計畫，不是因為他們不存在，而是因為在納入權利變換計畫之前，早就都已經協議完成。
而協議完成，其實對於實施者來講也有好處，因為權利變換計畫相關的權利人越少，未來受到阻礙的機會就越低，我們有一句話叫人多嘴雜，如果權利變換計畫裡面，除了土地所有權人之外，房屋的所有權人、地上權人、抵押權人這三個人通通都在權利變換計畫裡面，只要有任何一個人對於權利變換計畫不滿，那透過行政訴訟，就有可能延宕整個都市更新的開發時程，所以我們可以發現說，為什麼在房屋所有權人、地上權人跟抵押權人在權利變換計畫裡面很少出現，其實是這個原因的。
（一）三七五租約的佃農
好，那接下我們繼續看，目前有一個比較特別的是三七五租約的佃農，事實上三七五租約的佃農，他是屬於國家政策的保護，所以他其實也是要實施者先去做私底下的協議，協議不成會納入權利變換計畫，那麼實務上面，甚至會有說三七五租約的佃農，因為是國家政策特別保護，所以如果土地所有權人要賣土地的話，他甚至有這個優先承購權，所以這一點下，三七五租約的佃農也要妥適的處理。
（二）承租人
好的，那接下來就是如果是承租人呢？因為我們知道更新範圍內的老舊建築物可能有出租給別人，那如果是承租人，其實在都市更新條例第58條，它區分承租人是租土地跟租建築物，兩者處理方式不同（租金補貼的方式不同），這個是讓各位聽眾知道的。
（三）違章建物所有權人
好的，那接下來是違章建物。違章建物他有沒有納入權利變換計畫裡面的可能性？或者是違章建物的所有權人，他有什麼權利可以主張嗎？各位聽眾不要忘了，我剛剛一開始有跟各位講，法律的基本原則是有權利就有救濟，所以這個時候違章建物所有權人其實依據都市更新條例第62條，他如果對於這個權利變換有不滿意的話，他其實也可以打訴訟。所以同樣的道理，實務上面對於違章建物的所有權人，也都是盡量先採協議解決，避免後續過多的權利人進來，導致可能更新進度的延宕。
（四）不動產役權人
好的，那最後有一個比較少見的，就是不動產役權人。其實我們白話的講就是說，他可能是因為灌溉的需要，或者是電信商架設電信設備，可能借用了隔壁的土地來成就自己的土地，那這個時候依照都市更新條例第59條，如果對於補償金不滿意，其實也可以在權利變換階段表達意見，那當然反正實務上面，大致上我剛剛講的除了土地所有權人是毫無疑問的必然參與之外，房屋所有權人、地上權人、抵押權人、三七五租約佃農、承租人、違章建物所有權、不動產役權，這些通通大致上95%以上都會先行協議解決，大致上是這樣。
好的，所以結論是，我們的題目是哪些人可以對權利變換表示意見呢？我剛剛以上講的，通通都可以，但是實務整合上面權利人越單純越好，可能也因為這樣，所以引起很多人誤會以為只有土地所有權人可以參與權利分配，這個是不對的。
好的那以上是今天跟各位聽眾分享的這樣的一個概念，如果各位聽眾還有其他問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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【都更法學堂4】都市更新條例第58、59、60、62條，哪些人可以在權利變換過程中表達意見？
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