2024-12-21
都更後土地持份會被稀釋？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第41集錄音逐字稿，錄音時間為2024/12/21
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想跟透過案例跟大家分享都市更新的概念解釋。
一、都更後的土地持份會被稀釋嗎？
這個案例事實，基本上是之前我們受託一個自主更新會，那這個自主更新會從籌備、設立、跟顧問公司的簽約、找營造廠各方面都委託我們做類似法律顧問的角色，我們也給他建議，包含在合約風險的控管等等。
而在這個過程當中，一直有幾個住戶有很多的意見，後來我就跟更新會說把他們的意見給統整起來，我發現當中有蠻多的地主他會有一個疑慮，就是他認為更新後他的土地面積（他的持份），其實是被稀釋掉了，所以他覺得說這樣子的分配比例是否公平？
所以今天我想先藉由這樣一個案例來跟各位解釋說，從律師的角度來看，這個更新後的土地持份被稀釋的一個狀況，應該是怎麼樣去做一個比較正確的理解。
首先，一般地主他對於更新後土地持份被稀釋，這個觀點其實是沒有錯的，因為事實上我們用一個最直白的說法，你如果土地持份沒有被稀釋，那麼房屋就不會往上長高，更新前可能是只有三樓或者是四樓的建築物，而更新後建築的本體可能會有到十二樓，甚至如果你做一個超高樓層的建築，如果你的基準容積比較高的話，也有可能會蓋到二十樓。
二、稀釋的土地持份跑到哪裡去了呢？
同樣的道理，本來一塊土地是四個人去做持分，更新完之後如果說已蓋到十二樓，至少可能就是十個人以上共同去持有這塊土地，所以土地當然是被稀釋的，但是這個問題呢？地主也要想一個同樣的對應情境，我們講的這個房子，不管是蓋房子或是設計房子，基本上都會有營建費用都有成本的問題存在，而在多數的更新裡面其實地主大部分是沒有拿錢出來的，所以以這個自主更新會遇到不同意戶的這個狀況，後來我們普遍是建議委員會，他其實可以先把他們對於這個整個設計的方式、營建成本的費用、後續每一位地主可以分回的比例，以及可能要支出的相關營建的共同負擔等等把它算出來。
接著我們做一個假設，今天你不是走自主更新會，你可能是請一個實施者（外部的實施者），一般來說是，建商來做這個社區的更新，比例的分回可能會有怎麼樣的變化？
各位聽眾應該也知道，當你找外部的實施者來的時候，外部的實施者他其實承擔了很大的資金壓力，所以在這個地方一定會有投資報酬率的問題存在，所以在自主更新上面，能夠分回的比例，絕對會比找外部實施者還要高，但是這中間承受的風險值是不一樣的。
也就是說如果找外部的實施者，那麼外部的實施者，他對於更新後的餘屋銷售，必須去把房子賣掉之後，才能夠有變現的可能性，那麼這個可能才是他獲利的空間來源。
各位聽眾要知道，當房市是大多頭的時候，房子還沒蓋好，就可能已經漲很多，房子也會很好賣，可是反過來說如果未來房市是反轉的，而營建費用成本又不斷的上升，對於建商在初步評估的時候，他可能就會去思考這些風險，所以分回給地主的比例可能就會下修，就沒有之前的比例這麼樣的高。
所以我們回到這個自主更新會的例子來講，後來我就跟委員會說不要再去糾結那一兩戶不同意戶，想要讓他們同意，把數據都攤開，讓他們自己去慢慢的去沉澱一下、去了解，而事實上這個更新後的利益也不是落入到個人的利益當中，這個是所有的地主可以去均分的，那當然最後的結果，就是這些不同意戶他可能對於分配比例、他可能對於很多費用他還是有一些意見，但是畢竟這個是一個多數決的情況，後面這些不同意戶，他沒有去做過多的法律動作，所以還是順利完成了。
三、未來的都市更新趨勢與分回比例
回到這邊，我要用這個例子，我覺得如果是一個外部的實施者，在處理很多地主的不同意見的時候，我認為未來在分回的比例可能沒有辦法像前幾年那麼高，因為前幾年我們看到分回的比例，如果說在基準容積容積率是360的，或者是560的，他基本上分回的比例絕對是不同的。
但我在想因為營建成本這幾年漲很多，而房市其實最近似乎有比較略微鈍化的現象，所以未來在合建契約裡面可以預想的到分回比例會逐步的下修，所以現在自主更新會其實我認為他的占比跟外部實施者來說，自主更新會是有比較上升的。
總而言之，我覺得面對不同意戶，他其實並不是反對都更，他想要的是說很多都更裡面他不了解的程序，他想要去了解（當然他如果可以比較理性的溝通），或許彼此之間也都可以產生一個比較良好的信任感。
那以目前來講，我比較常聽到的是說土地被稀釋以及分回比例，他認為不夠完善，我想這兩點事實上都可以透過一個對比性或者是透過前面的例子，來讓這些比較不了解的地主可以得到一個比較正確的資訊。
好，今天是我們跟大家分享的一個案例，希望透過這個案例，各位都可以更了解究竟在都市更新裡面，你的土地被稀釋是什麼樣的原因，是因為你去承受了共同負擔，那房子往上長高了，那我覺得這都是一個滿好的現象。
也希望各位有其他的問題，也可以在來信跟我們詢問，謝謝各位聽眾的收聽，拜拜。
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