2024-12-09
防災型都更獎勵懶人包-定義、期限、條件一次通通告訴你！
鄭藝懷律師
一、防災型都更獎勵的基本介紹
早期建築法規並不完善，所以耐震的要求並沒有很嚴格，而台灣又是地震很頻繁的一個國家，基於這樣的原因，許多老舊建築物都有倒塌或者公共安全的危險，所以目前在法令的政策上，是以民國63年作為一個防災型都更申請的分水嶺。如果是民國63年以前的房子，一律視為有防災型都更獎勵的適用，如果是民國64年之後的房子，並不是不能適用防災型都更獎勵，而是要多一套認證的流程。
二、防災型都更獎勵的申請資格（以台北市為例子）
（一）需以都市更新方式參與重建
（二）申請面積需要有1000平方公尺以上（大約325坪左右）
（三）必須為合法建築物（如是違章建物，建議可以去做補登的動作）
（四）結構安全評估
結構安全性能的評估（ID值）要小於0.35能夠申請，通常會找結構技師相關的專家來做一個評估的動作。
三、防災型都更獎勵的好處有什麼
（一）防災型都更獎勵給與基準容積的30%
重建案一般容積獎勵的上限約為50%左右。但是如果建築物吻合防災型都更獎勵，一旦送件核准了，就可以增加獎勵值高達30%。可以預期，原先乏人問津的老屋重建案，未來將因為防災型都更容積獎勵值30%的加入，而有重新評估的機會。
（二）申請防災型都更獎勵可加速審議流程
以台北市政府的評估流程來說，基本上有加速審議的行政政策存在，通常快的話可以6個月完成審議，如果是採權變跟事業計畫併送，大概可能8個月會有結果。
這跟以往都市更新的審議過程，動輒2-3年以上有很大的差異。
（三）防災型都更獎勵加上海砂屋獎勵無敵
如果更新單元內的老舊建物經過鑑定屬於海砂屋，後續又符合防災型都更的老舊建物，可以兩個獎勵值都一併申請，換言之，這是一個政策利多！
（四）防災型都更獎勵不受兩倍基準容積的獎勵限制
都市更新的容積獎勵基本上是以基準容積的兩倍作為上限，以防災型都更30％及海砂屋獎勵值30％來看，其他的一般獎勵，大概就是40％，合起來30%＋30%＋40%，剛好等於兩倍。但以臺北市政府來講，在某些特殊情況下，可以放寬超過兩倍，常見有兩種情況：
1、第一種情況
基準容積加上更新獎勵後就已經超過兩倍，這時候防災型都更獎勵還是可以疊加上去，這是第一種情況。
2、第二種情況
基準容積加上海砂屋獎勵及一般獎勵沒有超過兩倍，但是加上防災型都更獎勵值之後，若是超過兩倍也可以被接受。
四、防災型都更獎勵申請的同意比例
防災型都更獎勵申請前要有結構安全評估流程，該流程需要地主的同意才能進行。例如一棟老舊的四層樓建物，共有四個地主，只要兩個地主同意便可進行結構安全評估，亦即建物所有權人過半即可。附帶一提，此處所談的「同意」是指結構安全評估的鑑定同意，與所謂都市更新事業計畫送件前的「同意都市更新」是截然不同的意義，切勿混淆。
五、防災型都更獎勵會有搭便車效應（同一個使照範圍內）
防災型都更獎勵會有一個所謂的搭便車效應，例如同一個使照範圍內，有A、B兩棟建築物，A棟建築的所有權人都同意去做防災型都更的評估流程，但B棟的地主不願意。後續評估結果，如果A棟符合了，B棟地主也會被連帶認定符合，所以我們講會有類似搭便車的效應。但是要注要，如果兩棟建築物的使照範圍是不一樣，即便是緊鄰連接的建築物，也沒有搭便車效應的適用。
六、防災型都更獎勵也有期間限定嗎
關於防災型都更獎勵的期限問題，可以分為申請期限與開發期限兩個角度來思考，針對申請期限的部分，該獎勵是從113年3月29日零時生效，依據目前台北市政府的政策，自計畫發布起五年內都可以申請。另一種期限屬於開發期限，當符合防災型都更獎勵後，必須在事業計畫及權利變換計畫核定後一年內要申請建築執照，如果超過一年的期限則會撤銷許可。
七、結論
透過上面的分析，許多已經簽署合建契約，但都市更新事業計畫還未送件的老屋重建案，未來會因為防災型都更獎勵產生重新議約的可能性。主因經過鑑定評估流程後，即可增加防災獎勵值30%，不管對於地主或建商來說都是一大誘因，且後續也可能因此改變建築設計規劃。總之，防災型都更獎勵屬於政策利多，期待各位都可以妥善運用，順利完成老屋重建。
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