本文章為《正律思》Podcast節目第59集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/05

各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想要跟大家聊一個問題，有許多地主他常常會說我們真的沒辦法相信民間的建商，那有沒有可能來做一個公辦都更？簡單講，就是有沒有「都更國家隊」可以來幫忙，跟最近很夯的棒球一樣。

那關於這個問題，其實不是沒有辦法，而是他有一些特殊的限制條件，首先我先跟大家分享兩個東西，「公辦都更」目前比較常聽到的、或是比較有在進行的，大概是所謂的7599方案跟575方案，這個看起來好像在報明牌，但是事實上它名稱就是這樣設定的。

我認為應該在575方案比較有可能，這個575方案，我們俗稱就是海砂屋的公辦都更，那7599方案基本上就是大面積的都更，那我先談7599，我們簡單跟大家講一下7599方案，他的意思就是說，首先，你要在臺北市，我現在講這個方案是臺北市政府的，那如果你不是在臺北市，因為這是臺北市都更八箭其中一支箭，如果是在新北的，可能就不適用我講的7599專案跟575專案，這個各位聽眾要先了解。

一、臺北市公辦都市更新7599專案計畫

（一）基地面積要有2000平方公尺以上

那回來講7599專案，公辦都更的基本概念是指說，你的基地面積要有2000平方公尺以上，那你自己要去調查，在這個2000平方公尺以上的範圍，你要去把75％的更新意願給提供出來，所以他有點像是說你要我政府來幫你可以，可是天下沒有白吃的午餐，你的面積要夠大，你的面積不夠大，那政府就找不到誘因來介入。

（二）都更同意比例要75％以上

那第二點是說，好歹你們要有共識，你們是真的大家都願意做都更，不是幾個人在喊燒（臺語），那其他人根本沒有意願，所以他要求你先把社區的更新意願，先比照公劃地區的概念要達到75％，他會要你提一個意願的調查，他是一個制式的格式，那你要提交上去。

所以他等於是說，你前面他很像是你在做自主都更的概念，但是你又不是用自主更新會，而是你去跟市政府申請公辦都更的流程。如果你們的社區有達到2000m2以上，你們也有一個還不錯的管委會，也開過幾次住戶大會也確定這個更新會有75％以上，那當然這個是很好的事情。

不過要注意，如果現在有民間的建設公司，他跑來跟你談判，那他先請你簽一個類似我們所謂的MOU，不管是意向書、協議書還是什麼書，就是說名稱不管，他如果先請你簽了這個甚至是同意書，那麼你要注意：市政府他就說，這些已簽署意向書或同意書、協議書等的人，就不可以算在75%的範圍內，也就是說同意比例市政府會把它刪掉。

（三）公辦都更破局的風險要注意

各位聽眾你們要注意，如果你的社區傾向於走公辦都更，因為你對於民間業者你不信任，那你寧願交給政府，包含更新後的分配模型試算，這些政府都會提供給你。那你也覺得說，在走審議流程的過程當中，至少政府會比較公正，如果你要這樣子的話，你千萬不要跟任何的民間建設公司、建築經理公司、建經公司、開發公司或我們所謂的整合商，你不要跟他簽署任何的協議書，你一旦簽署，只要有簽署的地主會通通被剃除作為這個比例75％的計算，所以你要知道如果你有10％的人簽署，你拿到75％沒有用，你要拿到85％，為什麼？因為85％扣掉10％才是75％，那這個其實會讓你自己造成困擾，所以沒有必要。

這是特別要提醒各位聽眾，因為很多聽眾或很多地主，他心裡面就只有一個很單純的想法，就是要走公辦都更，可是他連怎麼走，連要注意什麼樣的風險，他都不知道，這個是非常重要的。

（四）共有四個階段

那當然接下來，我要跟各位聽眾講，那市政府他其實他也是很直白的跟各位講，就是說我幫你受理申請的同意比例是75％。

基本上他分為四個階段

第一階段、受理申請。

第二階段、方案評估。

第三階段、模擬選配。

第四階段、由臺北市的住都中心來徵求出資者（進行招商）。

所以這四個階段裡面，其中我剛剛講的受理申請，這個第一個風險，我已經跟各位聽眾提醒了。第二階段，方案評估要注意喔。公辦都更市政府基本上他不會介入幫忙整合，所以第二階段他會要求說，在進入第二階段的意願調查時辦理說明會，出席人數必須要有90％的人，來做後續的同意，那如果沒有，基本上他就不辦理後續作業了，也就是說這個案子就close掉。在這種狀況底下，各位地主或聽眾如果說要去走公辦都更，一定是要有社區的凝聚力，共識度要很高。

因為在第三階段模擬選配的時候，基本上會由住都中心提交評估報告，然後讓這個包含分回的權值（分大概是多少的比例）都會提供出來，基本上會給你一段時間去看，那同樣的，如果沒有超過90%的人同意，市政府就說那我不玩了，他不會理你，你就要自己想辦法。所以公辦都更，基本上，它有點類似自主都更，但是你也沒那麼累，因為市政府它會透過一些公共資源的協助幫助你招商。

那當然最後一個階段，第四階段招商，這個時候就看到底有沒有建商願意進來？因為這個時候他是一個出資者的概念，可是前面市政府都幫你把分配的權值都算好了，那你也可以免去覺得說好像都要跟建商爾虞我詐，可能也不用再跟建商簽什麼合建契約了，因為市政府都已經在這個地方幫你處理好了，所以這個是我們講的7599公辦都更，但這個大面積，我剛剛講的大面積、大範圍，他要2000平方公尺以上，那另外一個呢？

二、臺北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫

我要跟各位聽眾簡單分享的，就是說575專案，他跟7599又有一點點的不同，他575專案是海砂屋專案，他這個海砂屋專案，因為他有更新的急迫性，所以首先他其實並沒有面積的限制，因為基本上它就是一個要立即更新的地區，而且這個海砂屋他具有安全的疑慮，所以他不會說你要有2000 平方公尺或1000 平方公尺，基本上，你只要是海砂屋，你就可以來跟市政府申請「我希望這個都更國家隊來幫忙」。

他申請的比例也比較低，為什麼？因為海砂屋基本上就是所有權人過半只要超過50％，就可以跟市政府申請，那你一個人，你只要是所有權人一個，你就做全部的代表，可以檢具申請書去跟臺北市的都市更新處提出申請。

同樣的市政府也是一樣，他可能基於公共資源的合理運用，他有卡一個門檻，這個門檻就是說，如果你海砂屋基地已經有舉辦自辦公聽會，他就不予受理申請。

這個地方它並沒有說這個自辦公聽會，比方說3年內曾自辦公聽會，或是5年內曾自辦公聽會，所以我覺得這個地方可能在具體的操作上面可以再跟市政府人員確認一下。

因為有一些海砂屋，他其實整合了很久，他自辦過公聽會，但是那已經是很久很久以前的，那這個狀況下，難道沒辦法再申請嗎？這個我也是有一點疑問，不過我想這個未來如果有具體的案例，應該可以再跟市政府這邊溝通。

好的，那同樣的，他基本上就是受理申請，那接著就進行方案評估，方案評估他會向所有權人說明建築跟財務等內容，同時做意願調查。海砂屋我們剛剛講的，如果你是7599，大範圍的公辦都更，第二階段是要到90%，那海砂屋也不用，海砂屋第二階段到75%就可以了，就可以進入到第三階段。

第三階段他就會徵求實施者來去做，就會啟動評選實施者作業，所以其實海砂屋他整個門檻是降低的，而且他的啟動相對容易，就是說請國家隊進來公辦都更的啟動門檻比較低，我剛剛講了，一個人就可以申請。這個海砂屋的更新範圍內的基地的一個所有權人就可以申請，那只要過50％，就可以請市政府來做一個介入的動作了。

所以，以上跟各位講說，如果今天你家是覺得說想要做公辦都更或者是說你們對這個實施者在整個洽談的過程當中，充滿了不信任，那你就評估，看看你們有沒有符合我講的這幾個條件，那如果都沒有，那看看有沒有其他的解決方法。

好的總之，今天就是跟各位分享公辦都更的條件跟要求，那如果各位聽眾還有什麼樣的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。

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老屋想要入選都更國家隊（公辦都更），究竟有哪些條件跟要求呢？

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