2025-02-26
都更老屋透過「預立遺囑」移轉給後代，是最佳節稅方案。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第57集錄音逐字稿，錄音時間為2025/02/26
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想跟大家談「遺產規劃與都市更新」，為什麼會想要談這個題目呢？主要是因為我有發現在年後有許多的地主來跟我們諮詢這一類的事項，那我想有一個很大的原因，可能是在過年期間，很多家族聚在一起，因此長輩可能就開始在談論遺產規劃以及家族財產分配的事項，所以連帶的也有許多地主來對我們做相關的詢問。
最簡單的詢問，大致上就是因為他們的房子目前有建商在洽談都更，究竟要採用贈與的方式給這些子孫？或者是說等到更新完成之後，等百年後，透過遺產的方式來轉移給後代？關於這一類的問題，我想給大家一個方向，來談論這樣的問題。
那首先，在進入這個議題的談論之前，各位聽眾要知道，其實我們在都市更新當中，依照我個人的經驗，大部分的地主其實都是有一定的年紀了，因為臺北市的土地，大家也知道是比較昂貴的，通常地主大約都是七老八十了，所以間接的，當有建商來談都更的時候，那麼都更可能也不是一、兩年就能夠敲定的事情，所以在這樣的因素刺激下，誘發了這些地主想要連同生後事及財產分配一併來去做處理，
所以在這個時候，當建商拿出了一份合建契約的時候，對於地主來說，他就會去思考，究竟是要以他自己的名義來做簽署？還是說先轉移給他的子女，以子女的名義來簽署？畢竟從年紀大的地主角度來看，可能他的小孩子比較等的到都更有個具體的結果。
一、方向一：透過贈與的方式給後代（土增稅跟契稅）
好的，那再進一步，我來用一個比較具體的、相關的案例來跟各位聽眾做解釋，首先我們先有一個基本的概念，如果說，我們用贈與的方式，於都市更新前我們將土地及建物贈與給後代，那麼贈與基本上，土地一定會做一個移轉的動作，所以會有所謂的土地增值稅，因為我國土地跟建物基本上是分開的，所以在贈與的時候，一定也會連同土地上方的建物一起贈與，那麼這個時候贈與房屋的部分，會有一個契稅，契稅大約就是6％，所以簡單講，在生前或者是說我們說在簽署合建契約之前，用贈與的方式給子女的話，會有一個土增稅跟契稅，這是一個基本觀念。
二、方向二：透過遺產的方式給後代（遺產稅）
第二個，如果說你是用繼承的方式，原則上，繼承的時候就是說被繼承人死亡，在這個死亡的時間點會產生繼承，而這個時候所移轉的土地跟房屋，原則上是不課這個土增稅跟契稅的，不過會有遺產稅的問題存在，這是第二個。
三、實例解說：贈與要繳多少贈與稅？
接著，我們具體上來看，假設說這個房屋的評定現值是100萬，那你的這個土地公告現值是500萬，我們假設是這樣的背景事實，在生前贈與的情況底下來講，因為贈與稅額有一個244萬左右的免稅額，那麼贈與還有一個我們講的叫做扣除額，這扣除額大約我們可以抓大概差不多105萬左右，所以我剛剛講的，如果你是一個房屋評定現值100萬，加上你土地公告現值是500萬，那麼我們用這個角度來看就是說，你現在的財產贈與總額是600萬，就500加100是600萬，那我剛剛講的免稅額244萬扣除，在扣除這個我們所謂的扣除額105萬，那你的贈與的淨額就是你贈送給後代，我們600（錄音檔口誤修正）減244減105，大約差不多200萬上下，那這個200萬上下就是會被納為贈與稅額，那稅率大概是10％，所以大約你可能就要繳20萬左右的贈與稅額，那當然我現在這個假設是比較低啦。
因為事實上，台北市的房子，房屋評定現值跟土地的公告現值可能都不只，那各位聽眾可以自己去算一下，所以這個是從生前贈與的角度來算這個算這個贈與稅。
四、實例解說：遺產要繳多少遺產稅？
那如果是遺產稅，也就是說我不要生前贈與，這個地主他就一直等，等到他可能真的百年之後，再透過遺產稅的方式來處理。
遺產稅一樣它也會有所謂的免稅額度跟扣除額度，那我講一下如果是遺產稅的免稅額度，因為其實政府有把免稅額度給調高，所以現在這個免稅額度已經調高到1333萬左右，這個比贈與的免稅額度高很多，（贈與的免稅額度只有244），那遺產稅的扣除額，也就是說你可以扣除額，大致上簡單講，它區分配偶的扣除額跟直系卑親屬的扣除，以及喪葬費也可以扣除，那總額大概有800萬，所以各位聽眾你聽到這邊，簡單的數學加法跟減法，你把遺產稅的免稅額1300以及遺產的扣除額800萬，兩個合起來就至少2000萬以上。
我剛剛舉的那個例子，房屋的評定現值100萬，土地的公告現值500萬，兩個合起來是600萬，所以結論是，如果這個地主，他用遺產的方式來處理，他的後代需不需要繳這個遺產稅，答案是不用。因為光是免稅額1300萬元就超過遺產的財產總額，所以事實上他應繳納的遺產稅是零元。
五、遺產的免稅額跟扣除額高於贈與稅的免稅額跟扣除額
所以我們從這個案例來看，各位聽眾可以發現，事實上遺產的免稅額跟扣除額，其實是遠高於贈與稅的免稅額跟扣除額的，所以在大多數的情境底下，我們都會建議說，地主理論上應該是用他自己的名義去參與都更，那不用在生前做特別的贈與。
六、採用贈與的特殊案例
不過我要跟各位聽眾說，其實在某些個案上面，我們可能還是會看到說，為什麼地主還是會想要用贈與的？其實他可能有他自己個人特殊的考量，也就是說，因為他贈與其實有一個免稅額度，那他可能可以每年分批去慢慢的做贈與，那就不會被課到，但是這樣子的規劃，必須要把時間給拉長，同樣的這樣的規劃也主要是因為這個財產可能比一般的人還多、比較複雜一點，並不是我剛剛舉的這麼簡單的例子。
七、從遺產觀念來參與都市更新
所以如果在這個情況底下，你可能透過10年的規畫，逐步的、逐步的去做贈與的動作，我想也是可以的，但是我想一般人通常他的財產並不複雜，尤其是台北市，這個地主他可能努力了一輩子，他可能就是一間房子或是頂多兩間房子，在這個狀況下，一般我們評估過後，我們通常給比較具體的建議會說，可以用遺產的觀念來思考參與都市更新，因此用地主自己的名義，但是各位聽眾可能也有一個疑問，因為都更的時間，我剛剛說的都很長，動輒六七年以上，有些地主年紀也大了，那他覺得把這個財產作為一個遺產的方式來處理，好像未來的掌控性比較低。
八、透過生前遺囑來規劃都更老屋
所以在這個地方呢？我再跟各位分享一下，如果說你希望能夠在生前就具有一定的控制權，但是你又同時希望用遺產的方式來處理，這個時候你可以透過遺囑，我們的生前來寫份遺囑去做一個控制，也就是說你在生前透過遺囑把你的財產分配好，把它具體的控制住，那這個概念上，其實你可以想，你其實生前寫遺囑，那你某程度上你可以說你要把財產給A給B給C，所以他很像是生前的贈與，但是其實你並沒有把財產轉移出去，你還握在手中，一來對於年紀大的人，他也比較有一個安全感，因為財產還在他手中，可是二來，其實你已經生前做好了財務的規劃，讓小孩子也比較不會有爭執的空間在，那第三你又可以透過遺產稅高額的免稅額以及高額的扣除額來替子女做一個比較好的財務規劃。
所以我想，基本上在都市更新相關的遺產規劃上，我們一般都會先跟當事人做一下財務狀況的調查以及他子女現在狀況的調查，最後，我們會透過遺囑幫他做一個具體的控制，那當然要吻合他所簽署的合建契約以及相關的法令。
好的，今天是跟各位分享這個遺產規劃與都市更新的一個具體的案例，如果各位聽眾還有其他問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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