2024-12-28
包租代管是否可以在老屋重建上創造利多？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第43集錄音逐字稿，錄音時間為2024/12/28
各各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家閒聊一下，包租代管這個議題。
一、包租代管的前情提要
為什麼我會想要聊包租代管呢？其實主要的起因是我們有一些自主更新的會員，他其實有跟我們提到說，他們其實也沒有住在要更新的範圍內，他們房子也一直有想要出租，因為他們也不知道到底還需要多久的時間才能夠更新完成，而房子一直荒廢著，他們認為也很浪費，所以在閒聊的過程當中，他們就想要請他們的主委去找所謂的包租代管業，因為如果以一個更新單元內假設說有50戶的地主，可能真的住在裡面的假設只有一半，另外25戶可能都是可以做出租使用的。那麼在這個情況底下，這個自主更新他就可以去結合這些地主，去找一個包租代管的業者來做這樣的動作，那也因為他們跟我閒聊的過程當中，讓我去注意到了包租代管這個行業。
二、善用包租代管活化資產
我發現這個行業其實在快速的成長，大致上這個行業現在可能是以我們所知道的社會住宅，通常都是經由包租代管，也就是說事實上我們簽約的對象，假設你是社會住宅的承租人，你簽約的對象，可能反而是跟包租代管公司，而並不是跟國家住都中心簽約，也就是簽約的對象已經不一樣了。
另外一方面是我們也知道說，就如同我剛剛說的，都市更新的整合期很長，所以在地主等待的過程當中，如果說他並沒有居住在這個需要更新的地區內，其實可以透過包租代管業者來活化，這個整合過程當中，因為空屋也就是說可以去處理，這種就是沒有人居住的空屋將他予以活化，那我認為這個應該也是一個滿好的方式。
三、包租代管業於都更過程創造更多利多
而另一方面，其實我在想的是，大家知道我們在權利變換，也就是說都市更新過程當中，其實地主他要離開原本的居住地，如果他本來就是居住在這個地方的話，此時他離開之後，他會產生一個所謂的租賃房屋的需求，而我們知道權利變換項下，就是他的子項目裡面，有一個叫做合法建物拆遷安置費，那這個拆遷安置費其實一般實施者，他會提列一個費用，比方說一樓的租金這個安置費補貼一坪是多少？二樓的租金以上一坪補貼的安置費是多少？通常這個大概就是給土地所有權人一筆錢，每個月給他租金補貼，讓他自己去找房子。
所以我就在想這個問題，因為雖然我這個案例是自主更新會，他們基本上要自己去處理，可是如果今天你是一個實施者，而說明會上面可以連帶的提出，如果地主離開這個更新單元之後，他有租賃的需求，實施者這邊可以去協助去做一個媒合，甚至有一個包租代管的業者跟實施者做相對應的配合方案，事實上我覺得似乎也是一個滿好的經營模式。
那接著我又想到說，更新後的房子其實地主也不見得有居住的需求，所以更新後的房子，事實上也有可能可以成為包租代管業者的標的來源，他也可以去協助更新後的地主出租，甚至都有租稅的減免。
總而言之，我認為包租代管，其實基本上跟都市更新可以有一些相對應的配套措施，那當然至於有沒有可能有所謂的排富條款或者是稅賦上面的問題，我覺得這個都是實施者在跟地主之間做協議協商的時候另外去擬定的，至於合建契約裡面，是否把這當作是一個相對於其他實施者所增加的一種優惠性福利措施來吸引地主參與，我想這個也是可以再多做思考的。
好的，那以上今天就是透過包租代管與都市更新的一個結合，跟各位聽眾分享一個簡單的想法，如果各位還有什麼樣的問題歡迎再來信討論，謝謝大家，拜拜。
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