2026-07-22
都市更新遲遲不推進？事業計畫核定後可採取的法律行動。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第140集錄音逐字稿，錄音時間為2026/07/22
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我們要跟大家聊，「如果實施者在事業計畫核定後，長久不進行都市更新案的進展推進，那麼作為地主或是相關的權利人，該如何來處理？」。
一、建商為何拖延都市更新案？
我們會發現這幾年在營建成本增加的情況下，都更案件的推進，有時候會歷時非常的多年，尤其當事業計畫跟權利變換計畫是分開報核，在分開報核的情況下，依照現行的法規並沒有強制要求建商必須事業計畫核定後多久的時間之內完成權利變換計畫的報核。
於是乎在實務上面就有可能會產生，實施者在事業計畫核定後，因為營建成本大幅的上升，開始跟有簽約的地主進行二次協商，希望能夠變更協議書內的分配條件，但地主們因為沒有馬上答應，於是協商的時間拉得非常的長。
這個時候建商就遲遲的沒有將權利變換計畫去進行報核，就會產生了捨不得又不放手的一個矛盾的現象，從地主的角度上來看，如果建商不想要進行都市更新，那麼可以由其他的建商來代替，但建商如果不願意放棄該案件，又該如何呢？
二、主管機關可檢查實施進度
我們先從條文的規範來看，在都市更新條例第75條裡，都市更新事業計畫核定後，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要隨時或定期檢查實施者對該事業計畫之執行情形。
我們從這個條文可以發現都市更新事業計畫核定後，其實主管機關是有一定的權限要求實施者依照他在事業計畫書裡所承諾的事項以及時程規劃來執行。
三、主管機關可撤銷核准或接管
那麼如果實施者沒有辦到呢？我們往下再看，都市更新條例第76條，前條之檢查發現有下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關應限期令其改善或勒令其停止營運並限期清理；必要時，並得派員監管、代管或為其他必要之處理：
一、違反或擅自變更章程、事業計畫或權利變換計畫。
二、業務廢弛。
三、事業及財務有嚴重缺失。
都更條例第76條的第2項也明白的講，實施者不遵從前項命令時，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其更新核准，並得強制接管；其接管辦法由中央主管機關定之。
簡單來說，如果實施者在事業計畫核定後不實施，形成了所謂的萬年都更的情況，這個時候地主可以依據都更條例第76條的規定，請求主管機關來廢止已經核定的事業計畫。
四、最高行政法院99年度判字第1319號
實務上，其實也有類似的案例，我們來看最高行政法院99年度判字第1319號，在這個判決裡面，最高行政法院法官明白表示，事業計畫核准的前提是因為建商他有承諾，他會在3年內完成都市更新，而且載明在事業計畫裡。
固然都市更新的本質是比較長期性的計畫，但主管機關他基於公益，也不可能任由實施者漫無期限任意延宕的道理，因此主管機關依據都更條例的相關規定，要求實施者在期限內要改善，要盡快的來做權利變換計畫的報核，而實施者並沒有依照主管機關的要求來辦理，這個時候廢止事業計畫的核定是完全合法的。
五、地主可發函請主管機關進行業務檢查
所以我們從最高行政法院的這一個判決裡面，我們可以發現，如果後續有相關案例發生的時候，其實各位聽眾可以先發函到主管機關，然後請主管機關對實施者做業務檢查，目前實務上較佳的做法是，當主管機關面對實施者，將事業計畫及權利變換計畫分開送，而事業計畫先行核定的情況下，一般來講，在函文裡面，應該會要求實施者必須在幾年內或是在一定的期間內完成權利變換計畫的報核。
在這個情況底下，如果實施者沒有依據主管機關的函文函令解釋來達成的話，主管機關就可以依據都更條例第76條，非常名正言順的將事業計畫予以廢止。
好的，以上，就是今天跟各位聽眾分享，事業計畫核定後實施者不實施，我們要如何避免成為萬年都更2.0的一些想法，如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享的，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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