2026-03-04
為什麼日本老屋不顯老？從修繕基金制度看臺灣都市更新與老屋翻修困境。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第120集錄音逐字稿，錄音時間為2026/03/04
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
我發現今年過完年之後，很快的上了大概四天的班，又接了一個228的連假。那麼在這一集上架的時間點，大約是安排在元宵節的前後，也就是大概是3月3號禮拜二。
以前我記得小時候老一輩都說，一個年真正要過完，是過完元宵，所以我在錄這一集的時候，我都還是覺得自己是休假的狀態。因此我就想到大家過年有沒有出去玩？或者是228連假有沒有出去玩？那我想要分享一下，我自己在這段期間去日本的旅遊經驗。
一、溫泉旅館，為什麼看起來只有20年？
我在日本旅遊的時候，應該說我在日本旅遊之前，我們通常就是要訂機票跟訂飯店，那我們在2月去日本的這個時間，通常是氣溫比較低，所以我們都會想要去訂溫泉旅館。
我上網搜尋了溫泉旅館，我發現某一間溫泉旅館它的評價還蠻高的，我就進一步的去查這間溫泉旅館的資料，我一查發現這家溫泉旅館四十二年，所以我當下對於這個溫泉旅館的設備、外觀基本上大概心裡有一個想像。因為我們如果對比臺灣四十二年的老公寓，或者是我們對比臺灣比較老舊的飯店，我們大概就會有這樣子的認知。
因為我訂的是一個家庭式的溫泉旅館，外觀上看照片，漂漂亮亮的，怎麼看好像都應該只有二十年，或者是說最多甚至看起來像十年。當我實際到了當地，我的住宿體驗、設備的使用，對我來說都超乎我的想像。
所以我回臺灣之後，我就一直在思考這個問題，為什麼日本它們的建築物即便超過四十年，它的外觀、它的設備，還是讓我們感覺可能只有二十年，甚至是十年左右的房子？而且這個可能不只是我住的旅館，我相信各位有到過日本旅遊的，你會發現其實日本很多老屋的維持是不錯的，所以我上網稍微查了一下，我大概心裡面也有一個相關的答案。
二、日本老屋為何不顯老？關鍵在「修繕管理費」
我們會發現日本，它其實除了收我們常講的管理費以外，它還會收修繕的費用，臺灣如果在住大樓的情況底下，除了每個月管理費，大致上就是可能會收一些額外的清潔費，這是比較常見的。
但是除此之外，我們不會再有一個所謂的修繕費用，而這個修繕費用，主要是在進行外牆維修、屋頂防水，可能是管道的維修、公共走廊的地板，或者是說如果是有電梯的，電梯零件的更換，以及大型的翻修，它有可能是因為遇到地震，或者是水災等情況，所以這個費用，我相信各位聽眾在臺灣應該都沒有被收過。
其實早期我在執業的時候還遇過一個案例，就是公寓外牆的磁磚掉落，可能會砸到行人。管委會還要開區權會來決定要跟每個住戶收多少錢，才能夠來進行維修。如果區權會沒辦法取得多數決的同意，變成說沒有辦法進行維修。這樣的案例在日本基本上就比較不會發生。
三、臺灣不動產成本的外部化問題
我想這也是為什麼日本跟臺灣同樣年齡的建築物，它們確實在建築物的外觀上面，保存得比臺灣還要好一點。所以有些人常講說，臺灣其實常常把不動產的成本外部化，也就是說我們對於臺灣的不動產成本，我們是由全民來去承受，我們一開始並沒有，去事先做一個規劃準備。
四、從《都市更新條例》第4條看三種更新方式
我們可以回頭來思考，如果以都市更新的情境來想像的話，我們依據都市更新條例第4條：
「都市更新處理方式，分為下列三種：
一、重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
二、整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。
三、維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。」
五、都市更新其實早已提供「整建」的選項
我想我在之前就已經有簡單的跟各位聽眾說過了（提供本集連結：都市更新是什麼？流程及時間怎麼走？），首先重建：當然就是大家最常聽到的，房子拆掉蓋成全新；整建：它其實基本上是充實建築物的設備、改進公共設施；維護：它基本上是做一個建築管理，也是改進公共設施、保持良好的狀況。
所以從都市更新的角度來講，基本上會比較偏向是整建，整建就還是比較老舊的情況。而都市更新條例第4條第2項：
「都市更新事業得以前項二種以上處理方式辦理之。」
各位聽眾要知道，我們在都市更新裡面，我們的重建、整建跟維護，它們是可以同時進行，絕對不會說因為這個區域要做重建的方式，所以沒有辦法同時進行整建。如果有任何人跟你這樣子說，那顯然就是一個不真實的說法，因為都市更新條例第4條第2項已經有說到了。
那麼我為什麼要談這個條文呢？因為我要談其中的整建，在都市更新裡面，竟然有整建，也就是說，有充實設備、改進公共設施這個選項。未來我們在不動產法治上面，我們有沒有可能類似像日本在一開始的時候，跟房屋的所有權人逐月收取每個月進行修繕費用。
那當然大家知道，房子通常也不會一天到晚有大的修繕，像磁磚的外牆或是電梯零件大幅度規模的修繕跟維護，大約都是十年，甚至是二十五年才進行一次。
那如果臺灣也能夠做這樣的費用，或是這樣的政策上規劃，有沒有可能讓我們臺北市這麼多老舊的建築物，透過部分整建的方式，先維持一個比較好的樣貌，或是延長它的壽命，我想這是一個比較可以值得思考的問題。
六、臺灣制度推動的兩大難題：沒有管委會與資金保管問題
不過因為各國的風情不一樣，我覺得如果要實施這個方式，以臺灣來講，可能會遇到最基本的兩個問題。首先，第一個問題就是臺灣，其實許多老舊的公寓，並沒有管理委員會，也更不可能有所謂的物業管理公司，這一點我想是跟日本的老舊建築物比較不一樣。
第二點就是說，基於這樣的情況下，費用由誰收？由誰保管又是個問題，臺灣可能有許多一案的建商，如果將這樣的修繕費用由建商做保管，似乎又沒有保障，在沒有物業管理公司、也沒有管委會的情況底下，如果我們真的實施這樣的制度，費用該由誰收取，可能又是一個必須要因地制宜的思考。
總之我只是想要透過台、日的房屋，在同樣的屋齡下，可是卻有不一樣的樣貌，它基本邏輯背後的根本原因，可能是在於日本有修繕管理費，它對於共用的部分有一個維持管理的基本想法。
最重要的本質是，我們臺灣的不動產，不管是更新後的建築物，或更新前的建築物，其實我們對於共用部分的管理維持，（我講的主要是比較大幅度的翻修），我們通常不會有修繕管理基金預收的想法。
那我想這一集就是拋磚引玉，提供各位另外不同的思維，如果各位聽眾還有其他的都更故事，要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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為什麼日本老屋不顯老？從修繕基金制度看臺灣都市更新與老屋翻修困境
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