本文章為Podcast第23集錄音逐字稿，錄音時間為2024/08/28

各位聽眾大家好，我是鄭律師歡迎一起來跟我做正確的法律思考，關於這一集我想跟大家聊一下有關都更建物的後續處理。

一、都更建物的拆屋補貼

我們大家都知道，都市更新主要其實是針對老舊建築物來做一個處理，那這個老舊建築物呢，其實我們最後看的是土地的價值，所以在都市更新上面，因為大家普遍認為說老舊建築物大概就是會面臨拆除的一種情況，所以在建物的討論上面其實是比較少的。

但在權利變換的這個階段，因為都市更新它會走過幾個階段，包含事業概要事業計劃以及權利變換計劃。在權利變換計劃這個階段，其實實施者所提列的共同負擔裡面，有很多的項目其實是跟建物相關的補償有關，所以我今天想要透過這個機會，跟聽眾分享一下相關費用的內含可能有哪些？

二、合法建築物的拆遷補償費

首先，我們知道如果要都市更新的話，當建物拆除的時候，第一個會有一個拆遷補償費（這個是針對合法的建築物）。那聽眾不知道會不會有一個想法說，這個拆遷補償費應該要怎麼計算呢？

我們講最常見的一種方式，基本上如果在權利變換的階段當然就是為了這個公平，所以我們一般是會找估價師進行專業的估價，那如果是在協議合建的情況底下，通常就是雙方進行協商協議，那說到這邊，有個地主曾經有問過一個問題，他基本上是跟建商有簽合建契約，那他們也有談好更新後該如何分配，這個計算公式大概也都有了，可是後來這個地主他簽約之後他可能回去想一想，或者是他去自己去看資料，他發現說欸？我上面的這個合法建物，就是他的建築物應該還有一個拆遷補償費。

那以及他自己室內的裝修，可能也是在三四年前才花好幾百萬裝潢好的，所以他就在想說，這個部分好像建商並沒有找這個估價把這個應有的價值估算給他。那關於這個問題，其實我想要跟各位說，因為如果你們是跟建商簽合建契約的狀況，事實上在談更新後權利價值的時候，理論上建商已經把相關應該給付的費用都一起算進來了。

所以在這個例子當中，地主他要額外去主張，這一塊有關拆遷補償建物的補貼，可能就要去看當時合約有沒有去寫清楚，如果沒有去明白寫清楚的話，因為一般在實務上我們會認為，地主跟建商之間的合建契約事實上本來就包含了建物拆除的一個一種情況。

所以，如果要額外去爭取的話，我個人認為會有一點困難，我建議未來如果地主在參與都市更新的時候，那你家的這個建物是可能前幾年才花了一個裝潢費用，或者是建物的這個參與價值你有想要去主張的話，那我認為在合建契約裡面或是在跟建商洽談的階段，我建議就應該要去把它白紙黑字具體化，以避免未來產生不必要的這個紛爭，這是第一個。

三、合法建築物的拆遷安置費用（租金補貼）

好，那我們再來講，當建物拆除了之後，各位地主就會有一個疑問，就是說那我要住哪裡？因為都市更新是一個蠻漫長的過程，至少都是差不多五六年以上，所以在權利變換計劃的這個階段，其實我們講實施者（一般也是建商），他就必須去提列拆遷安置費用，那這個拆遷安置費用，我要先提醒各位聽眾，他是只有針對合法建築物，所以過去曾有聽眾也有問過一個問題，就是說他家基本上是違章，那他可不可以去跟這個建商主張說他要拆遷安置費用？因為大家知道都市更新其實不管你是合法建物或違法建物，基本上都是一起拆掉，那合法建物的部分有拆遷安置費用（也就是有我們實務上講的租金補貼），那違章的部分呢？在費用的提列上面，基本上不是採用這個觀念，所以這個是一個很大的差別，所以對於違章的這個住戶來講，就這一塊是比較沒有辦法去主張的，這個是大家必須要去釐清跟分辨的地方。

好，關於這個拆遷安置費用，我也舉一個例子跟各位聽眾分享比較好理解，曾經有的案例是這樣子，地主他是租給自己的親戚，那他在一樓的店面做生意，那可能當地的租金行情我印象中大概是18萬，那他租給自己的親戚，所以他也支持這個親戚做創業，所以他大概租金可能只有五六萬塊，那這會導致什麼現象呢？這個地主他就會有點緊張，他就想說建商會不會認為說你現在是租五萬，所以我給你的租金補貼也是用你租給別人的行情五萬塊就可以了，那當然關於這個問題，其實實務上比較合理的做法，應該是用當地的租金行情（就是這個水平）來做評估，那如果說真的沒有辦法有共識，必要的時候找估價單位，對周邊的這個租金行情做一個鑑價，其實也是一個比較可行的方式，所以關於過往的這個案例情況，其實我要跟各位聽眾說，即便你租給別人目前的租金是比較低的（可能有很多的原因考量），那在拆遷安置費用上面啊，事實上在租金補貼上面基本上他還是會依照估價師去做對當地的這個租金行情做一個全面性的一個思考，倒不會說是因為你們個人的私人契約就去做一個認定。

關於這個拆遷安置費用，我們通常在做認定的時候，他基本上是用安置期間乘以這個假設你是住宅，就是當地住宅的租金水準，可能一般來講是用一坪多少錢，可能一坪是八百塊或者是一坪是一千二之類的，去把它乘上來得出的一個數字，那大家應該聽眾也知道說，現在都更如果說你跟這個建商有簽合建契約，那合建契約裡面的租金約定，大致上應該也是採用這種概念，所以如果說有地主問說假設我的租金是比當地行情高的。那我在合建契約裡面可不可以用我比較高的行情來主張，我想這個其實都是雙方談判的一個過程，那對於建商來講如果說你的行情不是高的離譜，你不是去用一個假租約要來騙取這個租金補貼，那我想在合理的溢價（我講的就是租金的一個合理的溢價空間），我想建商應該也都是可以適度的去做一個互相的溝通跟談判。

四、違章建物的補償處理方式

好，最後一個，我剛剛前面講的就是有關合法建物，它會有一個拆遷補償費跟一個拆遷安置費，那我們現在要來講最後一個是有關違章建物的部分。

那大家知道其實台灣違章真的是很多，在這個頂樓加蓋其實很多都是（基本上大概都是違章），而違章它其實在都市更新裡面基本上在權利變換裡面，它其實沒有辦法主張太多的權利，也就是說它在本質上法律上不太認同它具有一個合法性，那有些聽眾可能會認為說，其實過往的違章可能是一個城市發展，那對很多人來講，他可能經濟條件不夠好，所以他只能去住違章，那違章的這個交易價格也會比較低了一點，那所以是否都市更新一律對於違章建物跟合法建物完全的差別對待是否合理？當然也有一些人有不同的意見。

但是呢？至少我要跟各位聽眾說在目前的這個條文上面，它呈現出來的確實是有一個差別的對待，那最明顯的差別對待就是說違章大致上有三種處理模式，一種就是現金補償，第二種是異地安置，第三種是現地安置。

那當然現金補償這個東西，其實這個就是大家一聽就知道是給你現金，那這個現金補償需要經過審議會，它需要由實施者提出來經過審議會的通過。

那異地安置也一樣需要這個審議會的通過才能列入這個共同負擔，作為實施者的成本，那現地安置基本上它就沒有列入共同負擔的費用裡面，這是它比較特別的地方。

現在實務上面的操作大概是這樣子，那我要講一個比較特別的就是有關違章的部分有一些案例是說，如果在事業計劃它核定前就已經經過法院的判決，要求居住在違章建物上面的所有權人必須拆屋還地的話，原則上是沒有辦法申請這個處理違章的這個容積獎勵的，那基本上也不納入這個費用，所以這個其實算是一翻兩瞪眼的局面，所以對於有些在更新範圍內的這些違章住戶，其實它所能夠主張的權利相當的有限，因為一方面它可能會被提告（就是我們講的拆屋還地），它的這個計算方式它的補償方式又跟合法建築物其實是比較不太一樣的，它基本上要參與分配有一定的難度，所以在這個狀況底下，違章的所有權人一般來講，我認為雖然他有他的成因背景、有他歷史成因背景，所以他去購買或是他去居住這個違章，但是以目前來講都市更新的這個情況底下沒有去做這麼細緻的區分，所以如果你是違章建物的所有權人，在這一點上面也要多加注意跟小心。

好，那以上是今天有關我們去談論都市更新建物的相關費用處理部分，那如果後續聽眾還有什麼問題，歡迎再跟我們聯絡，好，今天就到這邊謝謝大家。

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合法或違章建物的拆遷補償大解析，快速掌握都更補貼怎麼算。（EP23）

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