2024-06-05
買都更老宅的法律停看聽｜律師購屋智慧大公開
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第17集錄音逐字稿，錄音時間為2024/06/05
一、買都更老宅好嗎？
各位聽眾，大家好我是鄭律師，歡迎一起跟我做正確的法律思考，這一集我想要跟大家聊聊有關買房子投資都更的議題，最近，我在新聞上面看到預售屋的買賣非常熱絡，甚至有要排隊或者是一開盤就直接完銷的狀況，所以也有許多想要買房子的朋友或者是一些年輕人，其實也在思考說我同樣一筆預算，舉例來說2000萬，那我到底是要買在林口？還是我在台北買一個比較老舊的公寓？那坪數也不用一定要很大，但未來可能會有一個都更的潛在價值利益變現的存在。
那關於這個問題，其實我覺得還是要從自身的考量來思考，我想如果假設說今天在林口買了一個新大樓，那新大樓他基本上會有管理費的產生，所以這個費用可能在購買的時候，未來你每個月要繳納這個費用，你必須要去思考，相較來講說台北的老舊公寓他沒有管理費用，但通常這種都更的這個房子，他其實是比較老舊的所以也沒有電梯，所以如果說你們是新婚夫妻沒有小朋友，或者是沒有這個長輩一起居住倒也是可以考慮，那如果說家裡有行動不便的老人或者是小孩子，你可能就要考慮說，如果你真的要在台北市買這樣的老宅等待都更或危老，在樓層上面的選擇可能就要稍微注意一下，那這個只是簡單的跟大家分享一下最近我聽到的一些議題。
二、注意有無土地持分不足？
那我回頭來講，我來談一些比較法律層面的，關於說在台北市買老屋等都更，最近我有聽到一個案例，因為他買的這個老屋，有所謂的土地持分不足的問題，這個土地持分不足，我們一般來講就是說一塊土地，他往上蓋兩層樓，基本上這個土地持分應該最合理的就是一層樓跟二層樓的土地持分大概都是各二分之一，那合起來共同擁有這一塊土地。
那早期可能某些原因分割結果之後，如果你今天買的是四層樓的公寓，那可能在第三層或第二層他的土地持分有不足的狀態，也就是說不符合這個應有的一個土地持分的比例，在這個狀況底下，在實務上面曾經有發生過土地持分不足的屋主，他可能甚至還要給付租金，因為等同說你的建物蓋的範圍超過了你的土地應該可以擁有建物的面積，那我為什麼要講這個呢？因為我發現近來在都更的案例上面，有一些實施者或建商他在談這樣子的都更狀態下，他跟地主說因為你土地持分不足所以沒辦法用權利變換，只能走協議合建的方式，也就是地主要跟建商簽一個私契才能夠參與都更，那我去查了一下，我發現這樣的講法事實上目前我還沒有看到一個明確的法律依據，我想這個在法理上面應該也不是這樣子的一個必然。
也就是說即便可能有年輕的朋友，他買台北市的老屋是因為在價格上面有些土地持分不足的老屋他的價格會比較低一點。雖然未來在更新後的權利價值分配，也會分配比較少，但因為如果著眼於眼前可以居住的面積或許是夠用的，所以在這個狀態底下，在建商要談這個重建後分配的時候，他也會依據每一個在更新前的地主對於土地的持分來做分配，所以對於土地持分不足的地主來講，理論上即便要走權利變換或者是要跟建商做協議合建應該都是一個可以的狀態，在法令上面應該不會有這個限制性的問題。
三、更新範圍內的產權盡量單純
那談完了這個議題之後，我想跟各位聽眾再分享一下，有關要買老屋等都更，這個也有聽眾在問說那要怎麼買？或者是說有沒有什麼要注意的，我想這個就回歸到說我們在談都市更新或談這個危老，其實最重要的就是說，我們希望在這個更新範圍內的產權盡量單純一點，所以假設說你今天你要買的這一個老舊公寓，你可以稍微做點功課去把周邊的地籍謄本調出來看一看，是不是說土地所有權人如果很多、非常的細分，未來在整合上面可能就會很困難，所以相對應建商在進場的時候，他所付出的成本會比較高，那你等待都更的成真可能性其實就比較困難一點，所以我常常在講說，如果說你是要買這個台北市的老宅等都更，最好的方式我個人認為說你有很強烈的自住需求，而你對於居住環境上面，你有一定忍受的範圍，也就是說你不會認為說要有人幫你收垃圾，然後你認為進出要有管理員，或者是你要希望能夠搭電梯，如果你認為這些都不是很重要，你考量的是地段、便利性以及未來的增長性，那我想在台北市的大安區或者是其他的區域買一個有可能都更的老宅，確實也是一個自住兼投資的可能的方式。
四、留意頂樓違建、店面及街廓面積
那第二點就是說買老宅的時候，其實稍微注意一下你們的頂樓違建不要太多，因為其實台北市很多頂樓都是充滿著違建，那違建過多的情況底下，未來都更可能會遭遇到一些困難，因為他事實上會有很多拆遷補償費的問題，也會增加都更的複雜性，那再來是說在一樓的部分如果是目前是做店面的，而店面其實都有在做生意，這個就可以涉及到可能會有收租金收入的問題，而在更新後如果說這個店面的分配事實上是沒有辦法滿足更新前的這些店面的所有權人，在都更的這個路上我們也常常會看到這也是會卡住的一點，再來你要注意一下就是說你買的這個都更老宅，他的這個基地面積夠不夠大，也就是說可以適度評估一下未來如果說他要做都更的時候，可能會被劃的整個街廓面積大概有多大？如果說他面積太小，他所創造出來的產品價值性，沒有辦法有比較高額增值的話，那相對來講，你的這個更新後的增值空間，相對的也就會被壓縮了。
五、房屋座落的地目為何？
最後一點是說我們在買老宅的時候，我們要注意一下說你的這個土地的地目，因為不管你是買什麼樣子的地段的老宅，假設這個地目不同，這個未來你可以分配到的這個更新後的這個權利價值，也會很大的差異，如果是住三跟商三，我想這個差異性會很大的，因為他會涉及到這個容積的問題，那同時也要注意你買的老宅，樓層盡量不要超過五樓最好是四樓，因為你如果超過了五樓以後，你同樣一塊土地，他其實在以建商的角度來講，他需要去做分配的一到五樓會有五個地主，同樣一塊土地假設是三十坪的這個大小，五個地主去分三十坪的容積，那就是每個人我們先不算那個比例是多少，就是至少就是三十除以五就是六坪，可是如果你一樣是三十坪你只有一到四樓，那就是三十除以四，每個人是至少是七點五左右，所以這個一來一往其實就差蠻多了。
所以在買老宅的時候還有以上這幾點跟各位聽眾分享，好那這一集的正律思就到這邊，各位聽眾如果有什麼樣的問題，也歡迎可以跟我們討論，謝謝大家收聽，拜拜。
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