2024-01-10
住戶擁有都更主導權｜律師淺談「更新會」籌組及常見問題
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第10集錄音逐字稿，錄音時間為2024/01/10
哈囉!各位聽眾大家好，歡迎來到正律思，跟我一起做正確的法律思考，這集我想跟大家聊一聊，現在在都市更新裡面，很多地主他其實採用這個所謂的更新會來辦理都市更新，因此我想跟大家談一下在更新會的籌組或者是相關事項的議決過程裡面可能比較常見的幾個問題。
一、更新會介紹
首先在更新會我們基本上要有一個基本的認知，就是說更新他是一個類似一個會員大會，他的發起人原則上在法條的規定上面是要有7個人，當你有超過7個人發起的時候，你可以跟市政府作登記，最後你會是一個類似一個立案的法人，之後你就可以召開會員大會，在什麼情況下需要召開會員大會，通常是對於會員相關權益事項有關的，而這個權益事項呢可能會去影響到，包含像事業計畫的核定，或者是權利變換的價值計算等等等，而在特殊的情況下可以有所謂的緊急召開，而這個緊急事由其實在現在的法律規定裡面並沒有寫得很完備，所以他其實是有點依據個案來判斷，但總歸在更新會成立的情況，大部分的事情如果不是屬於會員大會要議決的，基本上就是會由理監事會來做處理，所以說到這邊呢，其實各位聽眾可以把更新會想像成一群地主，每個人都是股東，然後成立了一家公司，而這家公司的董事長，可能就是更新會的這個理事長，而更新會的這些理監事可能就是相當於公司組織裡面的董事及監事，而每一個地主就是這家公司的股東之一，大致上我們可以用這樣的一個想法來做這樣的思考。
二、更新會成立的好處
那第二個就是說更新會他成立的好處，當然各位其實大概也都知道，就是說不用有透過實施者再來做進一步的審議核定的申請，事實上我要強調的就是說更新會他本身就是一個實施者，差別在於說可能中間就比較沒有建商的介入，不過因為在實務上，其實地主他不是專家，所以很多更新會其實最後還是會跟我們所謂的可能是都市更新顧問公司做一個簽約的動作，那不管說不管這些公司的名字叫什麼，他可能是開發公司，也有可能甚至是工程顧問公司，總之，他有一個相關的都市更新的經驗，而更新會可能會跟他簽一個委託授權書會委託他去處理一些會員大會的開會，甚至包含這些通知單的寄發，以及有沒有合法送達，然後在開會程序當中是否有注意到程序事項在表決上的比例上面都要予以注意，這在實務上其實是滿常見的。
三、更新會的資金來源方式
好那大家也知道說，更新會通常是還有第三個比較麻煩的就是說他可能要自籌資金，講白話一點就是錢要從哪邊來，所以在這個我們講的都更顧問公司上面有時候，顧問費他會先收取一個我們講叫前金，可能就是第一期款，通常這個第一期款並不多，因為在實務上更新會可以拿到政府的補助，所以這個顧問公司通常會要求說，這個政府的補助可能可以當做他的第一期款，那剩下的部分的金額可以在未來做房地折價的抵付，這個也是看過的，就是說你更新後欠這個都更顧問公司的錢，再用更新後的這個房子拿來跟他換，那這樣子更新會他的財務壓力也可以比較減輕一點，那當然在這個營建成本上面，跟營造廠之間的營造費用怎麼處理，在更新會的情況底下，通常地主必然要把他這個土地拿來做抵押貸款，這一點在以實施者是建商的情況底下有很大的不同，如果今天實施者是建商，通常地主他的土地會做信託，所以他會禁止建商拿去做貸款，可是在更新會的情況底下，因為地主本身就像是一個股東，他也是一個投資參與者的一個概念，所以在財源的籌措上面，通常地主會比較允許自己的土地去做一個融資抵押貸款的動作，那藉此來支付相關的營造費用，好那我們說完了這個更新會一些比較基本的一個認知以後，我談一下更新會在一些議決的過程當中，近年來常常會有一些問題產生。
四、更新會議決過程常見問題
首先就是說我剛前面有講，如果是事業計畫或者是這個權利變換計畫，經由會員大會通過以後，如果送給市政府結果在審議核定的過程當中做一個變更，可能這個委員有一些意見，要求不管是設計變更，或是對於這個估值報告有什麼樣意見，總之就是做了一個變更的動作，這個時候到底要不要招開一次會員大會，還是說其實會員大會已經招開過了，而這個變更其實並不涉及本質的事項，關於這個問題，其實回歸到本質上來看，如果對會員權益有影響的，基本上就是應該要重新招開會員大會，然後再藉由會員大會投票，才能將變更的版本送出去進行審議核定，所以如果以一個保守的態度來講，假設對於價值的變動或者是對於建築規劃的設計已經產生了一個變動的時候，我認為再次招開會員大會會是一個比較安全的作法，從法律的未來的風險角度而言。
五、更新會的緊急通知，住戶ㄧ定要理嗎？
那第二個是說，今天假設說更新會他用緊急通知，我剛剛前面有講一般的通知一般事項的通知是20日之前要通知會員，今天假設更新會說，因為時程獎勵的關係快要到期了，所以用緊急通知的方式要開會員大會，要趕快送件，馬上要議決這個事業計畫的草案的擬定，結果後來發現說根本是更新會搞錯了，這個根本沒有時程那麼快要到期，如果是明年的5月12日才到，結果更新會自己搞錯了，可能搞成是四月甚至三月，這時候地主可不可以說這個通知或這個招集程序違法，所以要撤銷更新會的決議。
關於這個問題因為，我的看法是這樣，就是說當我緊急通知你的時候，他是一個告知的一個期間，那這個告知的期間呢，我覺得要去看說，對於告知的期間不足，有沒有可能後來透過其他方式補正，如果說你也有出席了，這是第一個，第二個就是說如果因為告知期間的不足，導致你沒有出席，那你這個沒有出席同意的比例是不是足以去影響到這個決議產生變化，如果是五五波，那就有可能，因為我們沒辦法排除說假設這個更新會他是一個海砂屋的情況，我刻意的就是比例上面只差2%3%，我刻意的就是不通知某些人，那我想在這種情況底下可能就有違法的疑慮，可是如果他是一個壓倒性的百分之九十對百分之十，而這個緊急通知雖然事由的認知錯誤，但是百分之九十的人都出席了，那我覺得這個在法律上面從這個角度來看可能要去主張撤銷也會有一定的難度。
六、更新會分派系大亂鬥時要如何是好？
那最後一個就是說有些這個更新會，其實他很多是分不同的意見，就是說可能分成兩派，所以有些地主會問說，那我出席的時候，我想要去聽聽看他們在幹嘛，可是我不要簽到就是裝作我沒有出席，可是事實上我在場，關於這個問題，其實法律的規定基本上是這樣，如果你有出席然後你對這個不同意你有不同的意見，你必須現場去做一個表達，如果你出席了，可是妳現場沒有去表達不同意見，通常我們會有可能會有類似所謂的失權效，會有一個這樣的風險存在，所以這個出席到底界定是用實質判斷還是形式判斷，如果說是實質判斷，即便你不簽名，可是你出席拉，所以你還是要當場表示不同意見，你不能說聽一聽覺得他們講的你不同意但是你還是轉頭就走，可是如果是用形式判斷，你有出席可是你沒有簽名，那即便你沒有當場表示反對意見，事後還是可以表示反對意見，所以關於這個東西哦這個問題我覺得最安全的作法就是你出席了，當然你沒有出席的話你不可能有辦法當場表達意見，法律也不會去強求這樣的情況，可是如果你有出席，那我當然建議說你必須當場表示反對意見，因為這個反對意見其實不管你有沒有簽到，他也可以被記載在會議記錄裡面，也可以讓更多的地主聽到不同的意見。
所以我從溝通的觀念上來講，從法律的風險角度上來講，我覺得適時的表示著反對意見，這都是一個好的事情。
好，那以上是有關更新會的一個基本的介紹跟幾個常見的問題，下次有機會再繼續跟大家分享，謝謝大家。
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