2023-11-01
都市叢林中的孤單還是孤僻？一起來聽聽「都更孤島」的故事。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第5集錄音逐字稿，錄音時間為2023/11/01
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎跟我一起做正確的法律思考，今天我想跟大家談一下，都更孤島這個議題，事實上都更孤島，這個是我們最近在新聞媒體或報章雜誌上面會看到的一個說法，不過對於這四個字，所謂的都更孤島有沒有一個明確的界定範圍，事實上我看了一下似乎是沒有，在都更條例、都市更新條例或者在其他的相關法令上面，也沒有對這個做一個定義性的規定，那因為我自己的事務所在靠近台北市的松江路，所以其實我每天開車上下班都會看到一個媒體所稱的一個松江路都更孤島，各位聽眾可以去查詢一下就會知道。
一、都更孤島是什麼？
那我自己對於這個議題的看法，我想我先給他一個名詞性的一個界定，原則上我認為都更孤島他要有幾個基本的特色，第一個就是他要可以是獨立建築，為什麼呢，因為如果說在一個更新範圍內，那實施者在做劃定的時候，如果他把他劃出去，也就是說不參與都更的這個基地或是這個範圍，他未來沒有辦法獨立建築的話，事實上他可能是於法不合，因為他這個房屋的老舊頹圮程度，只會隨著他的時間越來越危險，因為他沒辦法獨立建築，最終造成這個事實上也是法律上執行上的困難，所以我對都更孤島第一個界定的範圍就是說，他一定要能夠未來具備一個獨立建築的空間。那再來啊第二個就是說他左右兩邊其實都已經被大基地的或是一個新的都更案給包圍，也就是說不管是他的左邊右邊或者是他的前面後面，已經沒有辦法再做合併，整合開發了，那對他的這個基地來講啊，就會形成說他沒有辦法有擴張，也就是說他的這個未來性，可能已經比較少了，所以在這兩個定義下，我覺得就可以把他稱之為這樣一個都更孤島，以目前我們在看的狀況來講，台北市大致上像在羅斯福路、在文林北路、甚至我剛剛講的松江路，大概有這三個是比較知名的都更孤島的一個現象。
二、松江路都更孤島
我剛剛有講因為我自己的事務所在松江路，所以我特別講一下松江路的都更孤島，因為我每天看每天看就產生了興趣，所以我去查了一下，其實在現在的地主他的開價，他的狀況是他的右邊，就是說如果我們往行天宮的方向的話，他的右邊是力麒建設，那左邊是國泰，所以在這個實價登錄的交易上面，就是在力麒當初在購買，他這個周邊土地在實價登錄上面，大約價格是落在700~800萬之間，國泰呢他的這個購買價格也是差不多這個價格，而這個松江路，就是說我剛剛談的這個都更孤島這個開價，依照這個房仲透漏給新聞媒體，或是我們上網查詢這個開價的價碼，大概每一坪的土地也是落在800多萬左右，也沒有超過一千萬，所以我個人來看他這樣的一個價格，事實上還算合理，沒有說非常的誇張，沒有一坪土地開價到1500萬，是沒有看到這樣的情況，所以有趣的問題就來了，如果地主一開始就開這個價格，不管是國泰或是力麒建設，難道會不願意去做一個整合的動作嗎？所以我自己，當然這是我沒有辦法求證的事實，我自己的主觀的推論，就是說可能他一開始的開價是遠高於這個價格，也就是偏離市場行情很多，所以導致實施者或者我們講的建商，在計算過後實在沒有辦法去投入這樣的成本，去不管是去做一個購買或是做一個整合的動作。
三、都更孤島的形成及問題
好那談了這個第一個議題後，就是說都更孤島這個議題，接下來我想要再跟各位聽眾再分享一個，第二個就是說，都更孤島的這個形成有沒有他的一個常見的背景事實，或是一個問題的產生，我想第一個就是說，大家會有一個疑問就是說，那建商為什麼不努力的去做整合，畢竟他缺了一角那或者是說他在這個基地的開發範圍上面不夠完整，在產品的設計上面或是對於市容的一個這個健全上面都沒有辦法取得到一個很完美的狀態。
四、產權過於複雜造成都更孤島
通常我覺得最重要的可能是，第一個就是產權過於複雜，產權過於複雜有可能是所有權人數眾多，當所有權人數眾多的時候，建商他在開發整合過程當中他面臨一個很大的問題就是說，他不見得找的到真正的所有權人，尤其是很多土地其實他是繼承，可是他不見得有辦繼承登記，或者說另外一種情況是說，所有權人可能長年居住在海外，所以建商他沒有辦法去把真正的所有權人找出來，那他找不出來時候他就沒有辦法去簽署我們所稱的去都更同意書，所以他也沒有辦法去確認都更比例，這個就會造成很多時候，在產權複雜的情況下，建商可能最後沒有辦法只好把這個這個範圍做一個切除的一個動作。
五、建物對整體建築設計影響有限造成都更孤島
第二個我覺得都更孤島他的這個可能會形成的因素，就是說他對於整體設計的影響有限，這個是什麼意思呢，就是說都更孤島他其實自己是可以獨立建築，我剛剛一開始已經先做一個定義性的一個說明，所以在他對於一個整體建築設計有限的影響底下，建商是有可能把他給劃出去的，劃出去之後，其實對影響的部分，除了產品的規劃之外，可能容積也會有些影響，不過在這個狀況底下通常實施者會去評估說他要付出的時間跟成本，當他考量到說產權過於複雜，他去花了很多時間的溝通，像這個松江路的都更孤島，看這個新聞媒體說啊，力麒建設在這個整合已經前前後後花了20年，這個其實投入的人力、物力、時間成本其實是很高昂的。
六、地主條件過高開價不合理變成釘子戶
那第三個，我覺得我們剛剛談的產權過於複雜，可以獨自建築或者對整體建築設計影響有限之外，第三個其實是很務實的問題，也就是各位聽眾也可以猜得到的，就是條件太高或者地主的開價不合理，在這個狀況下其實對於實施者來說，如果條件過高或者是開價不合理，偏離市場行情過多，其實地主本身應該也要站在一個雙贏的局面來思考，不然你未來可以做一個獨自建築的一個程序，或是說一個你自己可以做更新，可是呢你在產品設計上面，你的基地範圍上面、你的容積取得上面，比起來絕對不會比去跟建商合作會有更好的結果，所以這個時候是不是說應該從一種雙贏的局面來思考這樣子一個合作的模式，我覺得很多地主也可以再去做進一步的思考。
七、都更孤島如何解決
那接下來就是說，有些聽眾或是有些人可能就會覺得說那對都更孤島我們難道沒有解決的方式嗎？那我跟大家談一下，有關於這個解決方式的分享。
（一）首先第一個，其實常見的就是說都更本來就可以走權利變換，他跟危老不同，危老是要百分之百同意，所以收聽我們的聽眾就知道說，當我走都更程序的時候，本來就會有不同意戶，這是非常正常的，在都更條例裡面對於不同意戶，他走的是一個權利變換，也就是說他會換算一個價值給不同意戶，即便他是不同意，未來他也可以取得這個價值。
（二）那接著第二個問題就是說，既然不同意戶可以透過權利變換被納進來，接下來就是執行層面的問題，未來如果說審議核定計畫通過了，是不是要面臨到房屋拆除的問題，所以其實建商他有時候在思考的不見得是權利變換的這個問題，也就是說他思考的是說我未來如果要走這個強制執行的路的時候，我需要再等多久，因為依照現在都更條例裡面來說的話，有一個我們叫真誠託商條款，在臺北市的這個待拆作業辦法裡面，他其實明文規定就是說，實施者必須要跟不同意戶做一個協調，開這個協調會，那次數至少要兩次以上，而且每次間隔又不能太近，你不能說我禮拜一開完然後我禮拜五在馬上跟你開第二次，這個是不行的，他有一個強制性的間隔時間，所以可能第一次協調會跟第二次協調會甚至會有第三次協調會，那這些協調會的時間大家去把它算一下，加加總總恐怕拖個一兩年以上絕對是跑不掉的，所以在這個情況底下，其實強制拆除或者是我們講的政府待拆的這個執行，他其實會讓都更的程序會在長一點，也就是說一般的審查程序到真的核定下來已經花了一段時間，這個核定下來要能夠讓建商拿到這個建照，並且有拆除執照，真的要等到他能動工還要做一個真誠協商，就是真誠磋商，要再做一個協商的程序，所以這個過程中大家可以想像一下，是非常久的，而且尤其有時候我們常見，這個所謂在待拆的過程當中，其實你協商的對象有時候可能是頂樓的住戶，也就是說他不見得有所有權登記，可是呢我們的法律，依照台灣的法律來講是承認這個事實上處分權，也就是你不一定需要有一個產權的登記，那你可能有事實上的處分權的時候，你也是所有權人之一，所以建商他要拆，等於也是要拆你的，因為建物也是不動產的一種，所以對於建商或是對於市政府或對主管機關來說，他還是有啟動這個真誠磋商條款的必要性，所以對於實施者來看，在這種種因素底下，他必須要做一個綜合的評估，好那說到這邊，大家也知道說，關鍵就在於說是政府的待拆執行的情況是怎麼樣，那依照現在來看，早期其實第一間待拆大家也知道就是文林院，引起了很大的爭議，不過那個時候其實很多民眾對於都更其實也不是這麼了解，所以在經過了這幾十年的這個演化，加上現在政府非常強調這種真誠磋商條款的運用，我想對於待拆的這個社會氛圍慢慢的也不太一樣。
八、都更是雙贏的局面，不要過度堅持己見
再加上其實建物，就是說最後我還是要講一點我自己的看法，就是說經過了這幾十年，建物其實已經比過往更老舊，甚至我們看這個，如果我沒有記錯，這個松江路這個都更孤島，他可能是一個將近60年的建物，所以大家可以想看看，他今天不走都更，他還有什麼路可以走，他可以走整建、走維護，或許可以，可是呢他在結構上面如果他已經沒辦法符合現代的耐震，甚至是這個防災、火災等等的這些的要求，是不是他其實只能走重建，他其實才能發揮他土地最大的效益，對於市容的改善也才是最有幫助的，所以說到這邊啊，大家要知道說土地，都市的土地，我常常強調是一種共有的狀態，就是說你不是自己一個人擁有一片完整的土地，像松江路的這個都更孤島他其實是多人擁有，其實現在在都市區域很少人可以擁有，單獨擁有一片素地，所以在這個狀況下我認為啊，過於高姿態反而不是一個好現象，反而損人不利己，所以對於都更孤島我覺得他的這個存在，如果越多某程度反映的可能是一個對於一個市容的改變，或是對於一個都市更新的進展的一種明顯的一個阻礙，那在都更孤島上面的這個不管是住戶或者是說未來的這種處置的方式，其實對住戶來講當然他不是很安全，那他未來的處置方式其實他不見得適合繼續居住，他的處置方式在出賣的時候他的價格可能也會讓很多人怯步，因為他第一個我剛剛講的他產權複雜，第二個他這個未來性已經幾乎不存在了，畢竟他兩邊都已經開發了，他已經被夾擊了，所以我覺得在這個議題上面，大家可以去再去多著墨多去想一下，尤其是雙北的地主喔，其實我覺得就是說都更是一個雙贏的局面，那大家都不要太執著於自己的意見，好，那今天的這個議題就到這邊，謝謝各位聽眾，掰掰。
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