2023-10-30
借名登記的土地可以參與都市更新嗎？
鄭藝懷律師
一、土地借名登記後，參與都市更新權利變換的風險
借名登記，顧名思義就是借用他人的名字作登記，以土地為例，生活中常見為了節稅或是親情等因素考量，便會約定土地登記在他人（出名人）的名下，但實際上仍由自己（借名人）管理使用。這種情況下，大多都是雙方口頭講好，不會再另外書面簽約，就算是你們雙方有簽訂借名登記契約，在都市更新的情況下，借名人還是沒辦法直接參與更新後的權利分配。甚至於，當借名人未來想要跟出名人要回土地或分配價值時，如果難以提出證據證明雙方確實存在借名登記關係，將嚴重影響其權利的主張。簡言之，當事人之間的信賴或是感情不是保險，最保險的方式還是要有具體的證據，對自身權益才有保障。
二、權利變換原則上以登記名義人為參與人
當我們在判斷一塊土地是屬於誰的，通常會下意識地去查詢地籍謄本登記的所有權人是誰，主因土地登記有「公示性」，一般大眾原則上都會相信登記的名義人就是所有人，法院多數判決也是如此認定。事實上，這樣的精神也體現在都更條例第64條第3項規定，因為如果土地建物已經辦理登記，在實施權利變換時，應以土地建物的登記名義人參與權利變換計畫，如果獲得分配，同樣以登記名義人的名義辦理囑託登記。由此可知，在土地借名登記的狀況下，實際參與權利變換的將會是出名人。
三、土地借名登記恐怕會影響都市更新的相關法律救濟
依照上述的說明可知，權利變換仍以形式上的登記名義人認定，如果真正的地主對於事業計畫的規劃不滿意或者對於權利變換的估值報告不認同，甚至於是根本不想參與都市更新不願意出具同意書，在借名登記的狀況下都會無法及時阻止。簡言之，土地要進行借名登記的原因有很多，實務上也會看到各種不同的事由，但最重要的是簽署借名登記合約，而且最好要有相關證人，否則，等到未來驚覺自己的土地被處分以後，再提出不當得利或侵權行為等訴訟，也將曠日廢時。
四、都更律師小叮嚀
在都市更新的情況下，借名人沒辦法直接參與更新後的權利分配，故建議借名人在借名時就要留存具體的證據（像是簽署借名登記合約、或有相關證人等），唯有如此對自身權益才有所保障。
