2023-11-06
都市更新流程是什麼？有無縮短時間的方式？
鄭藝懷律師
一、都市更新流程橫跨公部門與私部門
都市更新依據主導者的不同，可以分為「公辦都更」以及「民辦都更」。從名稱就可以看出，「公辦都更」是由公部門主導辦理都更案。參考臺北市公辦都更實施辦法第4條，例如配合政策所須、公有土地面積達1,650平方公尺以上且占該區總面積一半以上、屬於整建住宅地區，或特定劃定區域土地達2,000平方公尺以上，就有機會被選定為公辦都更案，而且多數情況下，依都更條例第12條規定，無須辦理事業概要，可以直接擬訂事業計畫送件。相較之下，「民辦都更」則是由民間的地主或建商發起，原則上在建商與地主協調議約的前階段不會有公部門的介入，等到正式送件申請之後，才會開始進入公部門的審理，簡單來說是「前私後公」的流程。
二、都市更新流程時間依據處理方式有所不同
事實上，都市更新除了大家熟悉的「重建」外，都更條例第4條還規定了「整建」與「維護」，總共有三種處理方式。一般來說，重建因為是拆除舊屋、建造新屋，作業時間必然較長。依據都更研究發展基金會的調查統計，雙北都更案從審議到施工完工，至少須花上6年左右（審議時間平均2.4年、正式施工期間平均3.5年），但這還不包括前期的整合規劃階段，依據個案的基地地面積大小及地主更新意願等因素，合計可能會達10至20年之久，也就是說，假設談都更時，屋齡是40年的房子，到最後要拆除前，屋齡可能已經高達半個世紀了；反之，整建或者是維護可以看作是建築物的保養，不拆除房屋而透過拉皮整修、增設電梯或耐震補強等等措施予以強化。根據統計，整建或者是維護從送件申請至完工大約須花上3至5年，與重建相比快速不少。
三、都市更新流程得時間可以縮短嗎？
文林苑事件後，為了確保地主權益，法規層面增訂了「聽證」程序、同時加強通知公告及陳述意見等流程，審議時間也相應地增加，政府為了避免延宕，提高審議效率，提出了「168專案」。所謂「168專案」，就是針對地主同意比率「100％」且無爭議的都更案件，將於送件後「6個月」的工作天內審議通過，如果事業計畫及權利變換計畫合併送審則於「8個月」的工作天內審議通過，且可以免去聽證程序，藉此加速都更進行。但很多人還是常在問，都市更新一定要弄這麼久嗎？許多地主從花樣年華等到人老珠黃都還盼不到住進新家。不可諱言，實務上，真正的問題其實是出在地主的意願，即便都市更新的初衷不是要求百分之百，但實施者也會盡力以百分之百作為努力目標，在這個過程中，互信基礎與溝通能力變得非常重要，更新時間縮短的關鍵則是雙方是否能坦誠以對並公開透明。
四、都更律師小叮嚀
依據都更研究發展基金會的調查統計，雙北都更案從審議到施工完工，至少須花上6年左右，如想要都市更新時間縮短，最重要的是實施者與地主間的「互信基礎」與「溝通能力」，以及後續是否能坦誠以對並公開透明。
因此當雙方有所猜疑時，通常也會找公正第三方律師來協助調和，促成建案開發，達成雙贏局面。
