2025-04-23
老屋重建常見選擇題：都市更新和危老重建，你傾向選擇哪一種？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第71集錄音逐字稿，錄音時間為2025/4/23
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我今天跟大家聊一下，關於危老早鳥獎勵即將結束的這件事情。
一、危老時程獎勵即將到期
我們大家都知道危老早期有所謂的時程獎勵，那麼在臺北市來講，基本上透過這幾年的實施，大約是8年左右，整個臺北市大約就有將近1000件的危老案件，而危老的時程獎勵在今年（也就是114年）的5月11號即將歸零，所以相關獎勵值可能會有一定的落差，那麼在這個獎勵截止前，我看新聞報導說可能會有再一波的危老重建申請熱潮。
那關於危老這個例子，其實我今天想要聊的是，各位聽眾如果你們有都市更新跟危老可以選擇，不知道各位聽眾會比較傾向於走哪一種程序呢？
二、都更跟危老兩種選擇，你會更傾向選擇哪一種？
以我個人的看法來講，其實我是比較傾向於應該從都市更新的角度來著手（相較於危老），我認為都市更新會有一個比較長遠的效益，為什麼呢？
（一）基準容積獎勵的比較
首先，我先從危老的時程獎勵要截止了來探討，我看政府的政策似乎是打算後續用「規模獎勵」來取代危老的「時程獎勵」。那麼「規模獎勵」依照目前的規劃，如果以危老建物的基地，它的整個面積只要達到200平方公尺就會給予基準容積的2％，每增加100平方公尺就會再給基準容積0.5％的獎勵，而上限就是大概10％左右。
各位觀眾我們簡單算一下，如果以都市更新的基地面積，一般來講，我們傾向於最小是1000平方公尺，那我們用1000平方公尺減掉危老的200平方公尺，剩下800平方公尺，因為危老的規定是每100平方公尺就會給予0.5％的獎勵，所以800平方公尺大概可以8乘以0.5大概會有4％的規模獎勵，因為4％的規模獎勵，在加上剛剛我講的，我們扣掉了200平方公尺，所以4％再加最基礎200平方公尺的2％，就總共會有6％，所以，如果你今天是用危老的方式，那麼你危老的面積，如果是1000平方公尺，以規模獎勵來講，你大概可以拿到6％的基準容積的獎勵。那我為什麼，要舉這個例子呢？
（二）改善市容破碎化的目的有辦法達成嗎？
各位聽眾你想看看，如果今天你已經有1000平方公尺的範圍了，你應該會傾向於走都更的程序，那為什麼要走危老，這個是第一個。
我覺得可能危老在規模獎勵政策上的用意是想要改善市容的破碎化（相關內容可見Podcast第39集），因為危老都是基地面積比較小，所以可能房子蓋起來一塊一塊的，沒有辦法完整的去把周邊的街道給重新整合起來。另方面危老的整合也比較零散化，是危老其中一個主要的問題，那麼現在危老希望透過規模容積獎勵的政策來修補破碎的市容。
但是透過我剛剛的計算，各位聽眾可以發現，如果以1000平方公尺來說，其實大部分的地主或是所謂的實施者，可能在產品或是送件審核的思考上，他還是會比較傾向於都市更新。
（三）危老是要百分之百同意
還有一個問題，各位聽眾不要忘記危老是要百分之百同意，當你不斷的擴張合併你的鄰地面積要進行危老時，你還是要百分之百同意，那你的基地面積達到了1000平方公尺，這樣的百分之百同意，在整合上面，難道會比都市更新還快嗎？如果以都市更新來講，其實並不需要到百分之百的同意。
三、律師觀點：老屋重建的政策應該要有層次區分
所以我今天透過這一集，其實我要講的重點是，危老的規模獎勵，如果要達到跟當初時程獎勵一樣的效果，其實很容易就會被都市更新給取代掉。
因為1000平方公尺也才補助基準容積的6％，那從另外一個角度來講，還要百分之百的同意，這樣子危老重建的時間不見得會比更新快多少，所以最後如果某些案件還是走危老重建，他其實還是會像紙片屋就是細細長長的基地，面積非常的小，對於周邊的街廓環境其實沒有太大的改善，所以我個人認為，危老應該是要做一個比較嚴格申請的審查。
（一）海砂屋
例如說海砂屋，基本上海砂屋也是不限制基地面積的大小，而且海砂屋只要50％就可送件了，因為我們知道海砂屋是急需做都市更新，急需要重建的一種情境。
（二）危老重建
假設第二種情境，或許我們可以把危老放在中間這環，危老就是說他也需要做結構安全性能評估，那麼如果整棟的住戶都同意了，那我們就加快速度，馬上進行重建。
（三）都市更新
那第三個，可能是都市更新，因為都市更新是走面積範圍大的，但是這些房子坦白說還是可以住，所以我們是用多數決，希望實施者透過協商、透過真誠的溝通，慢慢的讓都市更新的住戶參與進來。
也就是說，我覺得不管是都更或危老，在老屋重建的過程當中，我們的政策應該要有層次化的思考，從寬到嚴、從快到慢、從容易到困難等這樣子的作法，我認為才有辦法真的去區分出每一個政策帶給市民的一個效益，那這樣子才能夠反應，在未來整個都更或是危老重建的一個進度。
好的，那以上就是今天跟大家簡單的聊，關於危老的早鳥獎勵（時程獎勵），即將在五月落幕了，那如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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