2023-09-11
都市更新要怎麼參加？先來了解都更角色及種類有哪些。
鄭藝懷律師
一、都市更新的角色
在談都市更新的種類之前，我們必須先對於都更案件中的角色有基礎的認識。大致上，角色可以分為兩個：
（ㄧ）地主：也就是土地與房屋的所有權人。雖然房屋的實際使用者可能是承租人，但決定是否參與都更的話語權仍歸於地主。
（二）實施者：實務上最常見的是建商，因為通常只有建商具備充足的資金及專業知識，能夠順利推展都更案的進行。不過，依據都更條例第3條規定，其實並不是只有建商可以擔任實施者，政府機關、專責法人或都市更新會等也能夠擔任，而這也將會衍伸出不同的都更種類。
二、都市更新的種類
（一）公辦都更
如果都更案件是由「地方政府」進行主導，就代表是公辦都更，大多發生在更新範圍內的公有地比例較多的情形，也因此有人說是可遇不可求。此時，依據都更條例第12條規定，政府可以自己擔任實施者（自行實施），不過有時因囿於政府的人力與行政資源有限，其亦可經由公開評選後委託民間建商擔任實施者（委託實施）。此外，國家為了推動都更政策，諸如國家、臺北市及新北市之住都中心等行政法人於近年來逐漸設立，政府亦可同意由此類機構擔任實施者（同意實施）。
（二）自辦都更
如果都市更新案件是由地主們自行組織「都市更新會」作為實施者，就代表是自辦都更，而都市更新會須由過半數或7位以上的地主發起設立，並應向地方政府申請核准，就好比是地主合組一間公司。自辦都更的好處在於，地主們可以透過會員大會、理事會等機制，自行主導都更案的決策，且更新後的利益不會被建商分一杯羹。然而，潛在的風險是自辦都更因為程序繁瑣，將相當講求地主們的高度凝聚力，資金來源也必須由地主們自行籌措。
（三）民辦都更
現今最常見、也是民眾最熟悉的都更方式就是「民辦都更」，亦即交由民間具備財力及專業知識的建商擔任實施者，與地主合作，由建商主導都更案的執行。相較於自辦都更，民辦都更因為直接交由建商負責資金及重建等作業，對地主來說省去了不少心力。該類型的都市更新常常遭遇困難，重點在於地主與建商應該要具備足夠的互信關係，不僅可以縮短都市更新的時程，減少等待；也可以促進雙方磋商時的共識。
三、都更律師小叮嚀
如果想要參加都更，對於都市更新的種類必須要有基本的認識，也才有能力做出更正確的評估，也建議在進行都更相關項目時，應先諮詢專業律師進行法律風險分析，確保未來得順利推動更新，早日入新屋。
