2026-06-03
都更最難的不是法規？從一對姊弟的選配故事，看見人性與猜疑。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第133集錄音逐字稿，錄音時間為2026/06/03
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們今天這一集要來跟大家聊一聊「整合過程當中的同理心」。
為什麼我會想要聊這個問題呢？其實在前幾集，我們花了三集的時間來聊關於都市更新裡最小分配面積單元的議題。
這陣子剛剛好，我們就遇到了跟這個議題有關且實際地主面對到的難題，那我覺得在這整個過程中有很重要的一部分，就是地主及建商在溝通過程當中，到底能不能去理解彼此之間的需求？或者是說到底有沒有信任感。
所以在進入主題之前，我來把這個案例透過故事來分享給各位聽眾知道（故事經過改編，如有雷同，純屬巧合。）
一、案例背景：地主想用可分回的坪數拆成兩戶
這個案例是某一個地主，他更新後可以分配大約是45坪左右，而這個地主她是一個姐姐，她還有一個弟弟，那麼建商的規劃，大約都是在45坪到50坪上下之間，所以從建商的角度來說，他會認為說應該對姐姐的選擇是非常的方便。
不過姐姐跟建商洽談協議合建時，在選屋的內容上，她希望建商可以讓她去選較小的坪數，如果有聽過前幾集的聽眾就會知道我剛剛已經說過了，目前實務上關於這個最小分配面積單元，加上公設比，權狀上呈現出來的約是23坪左右。
建商在更新後的產品規劃，對於23坪上下的面積，通常都不會讓地主去選擇，而姐姐在這個案子裡面，她就希望她的45坪可以拆分去選兩戶的23坪。建商當然認為這個違反法令的規定，所以執意不讓姐姐去選，而姐姐跟我們洽談的過程當中，其實她最終講出了她為什麼要這樣做的一個想法。
二、姐姐堅持的原因：想完成對家人的承諾
主要的原因就是當初爸媽在百年的時候是將房子直接讓姐姐來單獨繼承，但是當時是因為弟弟的年紀還小，所以姐姐有答應爸媽說未來等弟弟成年之後，這個房子弟弟也可以擁有一半的產權，那麼現在因為要都更了，所以姐姐就想要順勢的直接選兩戶，未來其中一戶就可以讓渡給弟弟，那麼也可以遵守當年姐姐承諾爸媽的一個諾言。
三、小坪數選擇的背後，其實是現實的財務壓力
第二點是姐姐如果選擇了兩戶，她在更新後可以分配的是45坪左右，所以如果以23坪，她選兩戶大約是46到48坪之間（看坪數的實際規劃）。
那麼找補的金額大約就是一百萬到兩三百萬之間，對姐姐來說，這樣的找補金額是她相對可以負擔的，那麼以建商現在提供的選屋原則以及可以選屋的坪數、戶數來看，大概都是50坪上下。
所以如果以建商目前選配的方式，可能姐姐找補的金額大概就是至少有五坪的價差，那一坪如果是一百萬，大約就會有五百萬的價差，所以姐姐在這個過程當中，她其實並不是不願意去配合簽署協議合建契約書，甚至建商都認為說姐姐是不是想要當釘子戶，所以刻意要求去做一個不合理的分配。
四、建商與地主之間的信任落差
不過我們在跟建商溝通的過程當中，有時候建商也不一定會願意相信我們所陳述的內容，所以我就在想，在都更裡面，有時候大家都會有比較強的本位主義，因為我們有時候會聽到，不管是土開或者是建商的人員會不斷的告訴地主說，其實大戶數的選擇是比較好的，因為大房子住起來舒服，小房子室內的面積，並不好使用。但其實很多時候我們必須要靜下來看，每一個地主他在都更後面臨的實際需求都不一樣，以我剛剛舉的案例來說，其實姐姐跟弟弟目前都是單身的狀況，如果23坪，我們仔細去思考，室內大概也還有15坪，甚至好一點可能有16坪左右，好的室內規劃設計，以單身的人來說，不一定住得不舒服。
在我剛剛提的這個例子裡面，其實我們也在溝通的過程當中，遇到了一些欠缺信任感的問題，也就是說建商他會覺得說，明明權狀、土地或建物謄本上面登記的就是姐姐，她是一個單獨所有的狀況，何必分配給弟弟呢？往往會認為地主在編故事，他們也不會把這樣的需求視作是一個相對重要的內容，所以從地主的感受端或許會覺得不舒服。
不過從建商的感受端來講，他無法理解為什麼你是單獨所有權，你卻願意選兩戶，那宣稱未來有一戶要直接讓渡給弟弟，這個是彼此溝通的認知差距。
但在這個案子裡，我們也遇到了一個更嚴重的問題，因為姐姐她在跟我們洽談的過程當中，她其實已經先出具同意書了，對於協議合建的內容卻還沒有談好，所以我們會聽到許多的地主抱怨（聽眾不知道有沒有這樣的感覺），好像同意書給了以後，建商就變了一個人、變得比較消極、變得比較不願意來持續性的溝通。
五、同意書簽下去後，為何溝通開始變質？
有時候我就會開玩笑的講，其實很多時候，不是變了，而是他不用再裝了。我不知道各位聽眾聽不聽得懂這樣的一個意思，所以如果大家能夠瞭解，我剛剛講的在沒有溝通完整以前，其實重點是表達參與都更的意願，這個是我一再強調的，如果沒有辦法透過協議合建，也還有權利變換的方式可以來參與，不要擔心說在都市更新的這個隊伍裡面會被拋下，至於特定的情況下有可能會被切割出去，沒有辦法參與都市更新，那麼這是另外一個議題，我們到時候找一個時間來跟各位聽眾談。
六、都更整合真正的關鍵：建立彼此信任
總之，今天這一集，我主要是要跟大家講說，我們在都更的過程當中，其實每一個個案，他的故事背景是不同的，我們要拿出一些同理心來做整合，同時也不能去固守法律的規定，也不要有過強的本位主義，未來才有機會建立彼此之間的信任感。
好的，那今天就透過這樣一集來跟各位聽眾做分享，如果各位聽眾還有其他的都更故事，也歡迎來信告知我們，謝謝大家的收聽，拜拜。
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