2026-02-11
過年前的除舊佈新：都市更新常見的三個壞習慣不要再犯。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第118集錄音逐字稿，錄音時間為2026/02/11
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎來一起跟我們做正確的法律思考。
很快的我們下週就要過年了，我記得以前小時候，其實對於過年會很期待，因為充滿了濃濃的年味，尤其我們在鄉下長大的小孩子，往往在過年的時候，會回到奶奶家的三合院，通常奶奶就是在忙進忙出，然後做一些傳統的糕點或是準備年菜。
那當然我們長大來到了台北，我個人的感覺，其實年味跟以前相比淡了非常多。不過我想過年，通常還是都會做三件事。第一件事情就是我們會把家裡大掃除，第二件事情會一起吃團圓飯，最後就是發個紅包，彼此互相祝福，所以我在想，過年前的這一集，我想要簡單的跟各位聽眾來閒聊，我們在都市更新常常會看到三個不好的現象。我希望有在收聽的聽眾、或者未來可能都更的參與戶，都可以不要有這三個壞習慣，我們把它給掃除掉，這樣子才會讓我們在都更的路上更加的順遂。
一、都更壞習慣一：問都不問就反對，讓更新之路卡關
首先，我常遇到的第一種壞習慣是有些地主，他問都不問就反對，這一類的地主，他其實是毫無理由的反對，簡單來說，可能是比較沒有辦法理性溝通的地主。
在臺灣都市更新的整個發展當中，法治不斷的在完善，政策也不斷的鼓勵，而且在可想而知的未來，確實許許多多台北市（不管是三樓、四樓，或者是五樓）的這些老舊公寓，或許可能只剩重建這一條路，當然我們也不排除部分的老房子，可以透過整建來處理，但是我想它不會是一個佔大多數的情況。
也就是說，在多數的情況底下，重建是讓一個城市可以重生的機會，街廓也可以重新來做規劃。所以，我們通常都會希望，地主他是可以做理性的溝通，你可以說出你反對的理由，但是我們不希望地主，他是毫無理由的反對，這個未來可能就會走上大家比較都不想見的「代拆程序」的執行，這是我覺得在都市更新裡面，第一個不要有的壞習慣。
二、都更壞習慣二：想都不想就簽約，代價往往更高昂
那第二個，其實它是另外一個極端，建商提供一份合建契約給地主，地主他想都不想就簽約，甚至他還搞不清楚分配的一些條件，最後可能弄到需要我們發律師函或存證信函解約，那這樣的情況也不是很好。
如果在簽約前，你願意找專業人士來做審閱的動作，或是你做一個諮詢的動作，都比你事後發函解約，甚至引發訴訟，其實成本都還是會比較低的。所以我想第二個壞習慣是想都不想就簽約，希望各位聽眾也不要是這樣子的情況。
三、都更壞習慣三：看都不看就懷疑，陷入不必要的猜忌
那在這兩個極端中間還有一種地主，其實你問他，他是願意都更的，但是你問他說，那他願不願意簽約？或者是說他想要什麼樣的條件？他多數抱持是一個看都不看就懷疑的心態。
我舉個例子給各位聽眾聽，曾經有某個地主，他一直認為建商可能有做容積移轉，這個容積移轉並沒有拿出來做分配。在那個案例當中，當然我們跟他解釋說，這個案子因為只有蓋到十五樓，所以事實上是沒有做容移的，因為建築的量體，我們其實沒有辦法塞入那麼多，所以我們並不需要做容移。
當然地主他並不相信這樣的說法，於是我們在合約當中，我們也建議未來如果有做容移，我們就要依據多少的比例來分配給地主，這個地主他反而因為這樣去懷疑，由此可見建商在這個案子，一定有做容移，所以就會陷入了套套邏輯的窘境。
建商是為了配合地主，因此將這一段增補的條文寫進去：「如果有做容移，同意依據更新前的土地持份，或是更新價值的比例，來做容積移轉一定比例的分配。」但不代表建商在這個案例中有不誠實的狀態，也就是說，我們在看一個都更案的時候，我們其實要去思考，到底建商給的說法具不具備合理性，有沒有在合約當中有相對應的規範，不要說我們連合約的條文看都不看，我們就認定建商在更新整合過程當中，可能充滿了爾虞我詐。
四、律師的新年叮嚀與祝福
總之以上，是我在新年前分享給各位聽眾的三個我們常見的都更，我們要講說它是壞習慣，或是我們講說它是錯誤的認知也可以。那我希望各位聽眾在過了這個新年，未來在參與都更的時候，我們不要問都不問就反對，我們做一個可以理性溝通的地主。
那麼我們也不要想都不想就簽約，我們要搞清楚是怎麼樣分配的，我們要搞清楚合建契約的權利義務內容，我們再來簽約。
那麼最後我們也不要看都不看的，我們就去懷疑，我們希望能夠跟建商，產生一個良性的溝通，那我想多數的建商，也會願意清楚的來跟我們做一個解釋，這樣對於整個未來的都更，才能夠有我們講的一馬當先，然後迅速的更新完成。
好的，總之也是跟各位聽眾拜個年，希望大家馬年行大運，事事順心，如果在未來的日子裡，還有什麼樣的都更的問題，或者是有都更的故事，要跟我們分享的，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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