2025-08-20
解開地主互不信任的破解之道-透過自主更新會推動都市更新。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第93集錄音逐字稿，錄音時間為2025/8/20
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想跟大家聊一個專有名詞，但是它跟都市更新沒有關係，叫做「囚徒困境」。
為什麼我會聊這個名詞呢？是因為我在看一些資料的過程當中，我發現這個觀念其實可以適用在都市更新當中。
一、囚徒困境的背景事實
首先我先解釋一下，什麼叫做囚徒困境？囚徒困境的背景事實大概是當甲、乙兩個人，他們共同犯罪被抓到的時候，司法體系給了他們幾個選擇：
（一）雙方保持沉默
如果兩個人都保持沉默，不要講任何對對方不利的話，那麼兩個人大概只會服刑半年。
（二）其中一人認罪
如果其中一個人認罪，另一個人不認罪，認罪的人就可以馬上獲得釋放，至於不認罪的囚犯就會被重判。
（三）雙方互相背叛
接著第三種情境是，如果兩個人都咬出對方、背叛了對方，那麼兩個人就會被各判五年。
透過這樣的背景事實假設，在這個囚徒困境裡，不知道各位聽眾你們會選擇保持沉默或者是認罪，還是咬出對方，各位會以哪一種方式來應對這樣子的情境呢？
二、經濟學家的看法
基本上在我看的資料裡面，經濟學家認為如果你是理性的人，基本上應該要選擇背叛對方，為什麼呢？
（一）雙方皆不信任對方，選擇背叛對自己來說風險最小
基本上甲、乙兩個人都存在著不信任感，所以你並無法知道對方的決定會是什麼，加上人具有趨吉避凶的習慣，所以理論上選擇背叛對方，對於自己來說是風險最小的一種方式。
各位聽眾你可以想一個情況，如果你今天背叛對方，而對方是沉默的情況，依據我剛剛的假設情境，其實你是可以馬上被釋放的，那麼反過來說，你背叛對方，就算對方也背叛你，也不過就是判個5年。
（二）整體的最佳利益是要兩個人都保持沉默
換言之，在囚徒困境裡面，我們思考的關鍵在於你要如何避免被重判，因為如果你保持沉默不認罪，但是跟你一起犯罪的人，他馬上認罪，你就會被重判。所以在這樣子的條件理論假設下，不應該想著可以被釋放。
而我講了這麼多，其實我要跟各位聽眾說，經濟學家他就指出囚徒困境的問題，事實上從整體的最佳利益來看，我在強調一次，我講的是整體的最佳利益，而不是個人的風險評估，應該是要兩個人都閉嘴，就是兩個人都保持沉默，那麼他們合起來，每個人只要各服刑半年，總刑期長度也不過就是一年。
當然現實的因素，兩個犯罪的人會被隔離，所以彼此之間無法知道對方的反應，也就間接導致了很難從整體的最佳利益作為出發點來思考要如何應對，所以經濟學家最後也得出了另外一個理論，他說理性的個人基於自我利益的追求，事實上可能反而導致總體的最佳利益變低，所以關於這個初步結論，接著我要跟大家來談談，在都市更新整合的過程當中，是可以被運用的。
三、都更中也面臨著囚徒困境
大家知道，其實在都市更新裡面，信任的建立並不容易，而我們剛剛講的囚徒困境到底有沒有解方呢？
（一）建立雙方互相信任關係
其實答案就是「如果有互相的信任關係，就可以破除互相指控的問題」，所以問題會出在（經濟學家也有告訴我們），必須是重複性的多次的反覆的動作，雙方才有可能建立信任關係。
各位聽眾想一下就知道了，其實都市更新，通常地主也就參與那麼一次，所以這個可能會有一定的難度。加上，即便信任關係建立了，其實也很脆弱，很容易因為單一次的背叛，就瓦解了彼此的信任關係。
所以在都市更新的例子裡面，我們會發現說，現代的都市生活，其實鄰居間並不必然互相認識，疏離感比較重，在彼此都不熟的情況底下，要在都更的整合過程中，快速建立地主之間彼此的信任關係，其實並不容易。
換言之，各個地主其實是一盤散沙，因為沒有信任關係，所以地主跟地主之間，在我的看法裡，都更過程中都會陷入所謂的囚徒困境，那各位聽眾可以想看看，都市更新裡面有沒有破解囚徒困境的方式呢？
我想了想，其實我發現可能有一種情境下是跳脫這樣的思維，假設各個地主具備了強烈的互信基礎，依照我們剛剛所提出的理論，應該可以對整體產生最佳利益，也就是說，個別的地主不一定可以分配到最多，但是更新範圍內，假設有十個地主，這些地主合起來可以分配到最佳的總體利益，大家有沒有想到這是什麼樣的情況呢？
（二）地主可採自主都更增加互信基礎
答案很簡單，就是地主採用自主更新會的方式來進行。所以很多人去做自主更新來跟我們洽談的過程當中，其實他們一個很簡單的想法，就是他們不願意讓建商多賺一手，所以他們決定採用自主更新，而這個自主更新的方式，其實就是地主之間要互相溝通，要有人跳出來來主導這件事情，否則並沒有大家想像中的容易。
當然我剛剛有說了，在自主更新裡面有很多的想法，最主要的是不想要被建商賺一手這個觀念，事實上，我認為這個觀念他是「價值選擇」的問題，而不是「是非對錯」的問題。
我常常跟各位聽眾說一句話，建商做都市更新，本質是一個投資事業，而不是一個慈善事業，所以讓建商賺，我很坦白說我認為是應該的，只是說賺錢的方式是不是開大門走大路，那又是另外一個層次的問題。
（三）自主都更也有辛苦的一面
反過來說，自主都更其實有相當辛苦的層面。各位聽眾有相關經驗就會知道，至少你要面對貸款資金，你要面對事業計畫、權利變化計畫的送審，還有建築規劃、後續要辦理營造、還有機電系統，以及這中間跟政府單位的溝通等等。
尤其是這幾個月，我們可以發現房市的狀況開始有一點反轉的時候，自主更新會後續還要面臨餘屋銷售的風險，房子如果賣不出去，跟銀行借錢來蓋房子的貸款利息還是必須繳納，這個時候在自主更新會裡面，會不會地主之間可能就會因為這樣子產生了衝突，諸如此類的問題，自主更新如果沒有事先透過完善的規劃，其實並沒有各位想的輕鬆跟簡單。
四、都更律師看現況
最後，在結論上，我跟各位聽眾分享自主更新在財務方面相對透明，所以我想這也是讓地主之間可以很快速產生互信的基礎，因為自主更新，基本上他的所有的利潤最後會鎖在更新會裡面，那麼如果自主更新會裡面有人想要中飽私囊，恐怕會吃上背信等相關刑事責任。
不過，依據我個人的觀察，雙北目前自主都更的比例恐怕佔公辦都更跟所謂以建商作為實施者的民辦都更比例來看，自主的比例可能不到整體的三成，甚至連兩成可能都不到，所以未來我們就只能持續性的觀察，看看這個比例是否會產生變化。
好的，以上就是今天透過這個囚徒困境跟各位聽眾分享一下，從都市更新的角度裡面有什麼樣的思考，如果各位聽眾還有其他的問題或是故事想要跟我們分享，歡迎再來信告知謝謝大家，拜拜。
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