本文章為《正律思》Podcast節目第1集錄音逐字稿，錄音時間為2023/10/4

各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎來跟我一起做正確的法律思考，關於今天這一集，我想要跟大家談一下有關基泰大直建案倒塌的問題。

一、基泰大直倒塌案簡略說明

本案事實上主要是造成鄰地房地的一個傾斜跟毀損，在談這個問題之前，我們先跟各位聽眾大概簡單講一下，其實早在3月之間，就有住戶發現基泰大直它雖然在施工，但是在旁邊的建築物已經有牆壁龜裂的一些問題，有跟市政府在做反應，甚至在4月、5月一直到7月的時候建管處都還回函給鄰地的地主說，我們查的結果是沒有問題，當然現在這邊有很多討論，市政府會不會有國家賠償的問題？是不是有監管不周？

關於這些問題，今天也不是我們討論的範圍，我只是跟大家說其實這裡面有涉及到很多的法律思考，那它真正出問題的是在9月7號，其實9月7號上午，大直這個民宅已經有一點傾斜了，我看新聞報導，早上的時候已經有住戶他們的鐵門縫隙有點關不上了，結果到了晚上還是繼續做這個連續壁的開挖，最終導致鄰地的民房整個傾倒，各位聽眾聽到這邊有沒有覺得一件事情很匪夷所思，就是說9月7號上午已經發現有傾斜的狀態了，可是卻還是沒有辦法讓基泰立即停工，那最終導致了一個比較嚴重的公安事件，不幸中的大幸，應該可以這樣講，就是說沒有人受傷，我想如果在這個案子裡面有任何人不管死傷，可能檢調就會馬上啟動，那證據也會直接做保全的動作，那現在依據新聞的報導，大部分是從民事求償的角度來出發做一個假扣押，不過未來如果從訴訟的觀點，事實上證據才是最重要的，那現在有關這個工地日誌，或者是說整個施工過程當中究竟這個真正的原因是怎麼樣，可能都還要經過工程的鑑定，所以事實上現在做一個證據的保全也是一個必要的動作，好，我們談了這個，先簡單談了一下這個基泰的過程。

二、基泰大直案對基泰公司(建商)最大的損害

接下來我們來談一下這個基泰的賠償的問題，首先，基泰他在經濟日報上面，他認為說他的賠償金額應該大概就是3億元就足夠了，不會超過，不過事實上有很多不一樣的看法，那我大致上也講一下我的看法，我認為在都市更新裡面，其實地主跟建商之間最重要的關係，其實是信任，因為我根本不認識建商，我為什麼要把我的土地交給你，然後最終會導致我的房屋拆除，如果我對你沒有一個信任感，我是不可能跟你合作的，而這種信任感其實包含了不管是誠信、建築技術以及這個整個施工品質都是很重要的，所以未來基泰他在這個事件當中，我想他大概在未來的臺北市甚至是雙北的都更市場，他要再去做這種都更的生意，可能很多地主會產生一個不信任感，所以我覺得他最大的傷害，從他自己建商的角度來看，不見得是看得到的傷害，也就是看不見的損失才是基泰未來最大需要思考的問題，包含還有商譽的損失，而且各位聽眾不要忘了，基泰其實是一家上市公司，公司的股票已經跌停了好幾天，所以對企業的估值來講也會產生很大的影響，甚至有些銀行可能未來也不見得敢去做放貸的動作，因為建商其實他在融資上面的需求度是很高的，所以我覺得這些種種對於基泰的這些損失可能都不是我們帳面上所看到的如此而已。

三、合作興建協議書是正式契約還是意願調查

好，第二個我想要跟大家談的是，我們可以看到基泰，其實他拿了一個這個所謂合作興建協議書，那我看到的時候其實我蠻訝異的，因為這個合作興建協議書其實只有一頁，我再強調一次，我看到的是只有一頁，那一般我們在看這種合作興建協議書，通常大概都是一、二十頁，這個如果有在收聽的聽眾就會知道，我常常跟各位聽眾說，甚至附件都是六、七個以上，所以這種一頁的協議書，其實如果是做一個意願調查，那倒是沒有關係，不過看起來這種協議書簽了也可能會產生一定的法律效力，所以這一點也是要注意的，其中基泰它裡面有講到說就是他1坪換1坪，他主要的訴求是說，因為之前在這個區域其實是1坪換0.7坪，所以現在他1坪換1坪其實他隱含著一種什麼意思？就是說賠償的意思，坊間有些大家就在講說其實基泰是趁火打劫，這個意思是什麼？因為大家知道基泰他如果假設是用權利變換好了，他所有的營建成本可以變成共同負擔，那他只要透過容積移轉把建築物蓋高，他事實上還可以因為這樣未來可能會有一個獲利的動作。

所以很多人會覺得說基泰的賠償很沒有誠意，我站在基泰的角度思考這個問題，他會不會有可能認為說我1坪換1坪那增加了0.3坪，那這個0.3坪事實上就是屬於賠償給地主的一個動作，不過在記者會上面，我是沒有聽到他們這樣子講，所以我也不知道到底基泰的想法是什麼，那至於更大的問題就是說，1坪換1坪這個東西，各位聽眾或是家裡有要都更的這個地主都要小心一點，因為這個定義非常的不清楚，所謂的1坪換1坪指的是有沒有含公設，因為新建物完工之後，通常公設比會大增，至少都百分之三十以上，所以說如果是不含公設的1坪換1坪，確實是一個，坦白講從市場來看是一個不錯的條件，不過如果是1坪換1坪是含公設的坪，那必然都更完之後你的居住面積會比原本的小很多，因為比較老舊的建築物他的公設比必然是比較低的，那基泰在這個概念上面其實也沒有講清楚，當然我剛剛有講了，回過頭來講他只是個意願的調查，那事實上，各位聽眾也可以想一個問題，如果你是一個意願調查，你也不需要把一坪換一坪這種事情寫出來，因為這個感覺好像就是說一個誘因，然後讓地主可以趕快去簽下這樣的合作興建協議書，所以如果通常我們做一個意願調查，只會說你有沒有意願參與基泰的這個，由基泰來當實施者的重建，但事實上我們看起來基泰好像也不是做這樣的一個動作。

四、未來解決方案分享（一）：公辦都更

那最後我們來跟大家談一下說，從基泰這個案件裡面，我們會發現很多大眾都在呼籲說，政府要趕快進來，這個案子應該用公辦都更的方式，才是最完美的解決方法。關於公辦都更的這個概念，我想我跟各位聽眾分享一下，其實公辦都更大部分用在最多的其實是說，一個範圍裡面如果公有地居多的時候，他其實會傾向用公辦都更，那另外一種情況就是說它可能是社會住宅，或者是說一種帶有政策性的目標，然後通常這種時候會採用公辦都更，如果你整個範圍都是民宅，基本上在實務上面比較少看到用公辦都更，但基泰的這個案子比較特殊一點，因為什麼？因為公辦都更裡面有一條，其實在台北市公辦都更實施更新辦法裡面，有說到如果是屬於這個迅行劃定的地區，就是說我們講白話一點就是說已經可能快要產生公安的危害，他的這個面積又在2000平方公尺以上，事實上可以評估有必要性可以實施公辦都更，所以在法令上面我想臺北市政府如果有心要解決，如果找不到好的實施者，沒有任何一個建商願意來接，事實上我認為公辦都更確實在現階段可以讓在受到傷害的鄰損地主，是一個最快凝聚起來，大家一起來重新來做這樣子的一個建案，然後把這個問題給解決，是一個蠻好的方法。另外一個值得思考的就是說，除了公辦都更之外，針對基泰大直的這個鄰損的這個案件，如果要全部拆掉，有沒有其他的方法？事實上是有兩個方法。

五、未來解決方案分享（二）：民辦都更

一個就是說民辦都更，那民辦都更其實基本上就比較像是說建商進來做，因為基泰基本上我認為他要來擔任這個實施者其實是有困難的，我想在現在輿論氛圍跟受害的這個地主裡面，要叫基泰來擔任實施者，除非基泰給出的條件是非常非常優渥的，不然我覺得可能不太可能會產生，如果叫別的建商現在進來做這個案子，我想別的建商他也會去評估說他在這個案子裡面他要做到什麼樣的程度，因為針對這種高度矚目的案件，你也要去做一個合理的，不管是走權利變換或是走協議合建，你都要有一個合理的協商數字，對於建商來講其實他會有一定的壓力，就是說他別的案件他可能不會受到那麼多的矚目，那這個案件，其實就有點半公益性質要做，我只能說站在一個合理性思考的角度，不見得有建商會喜歡去接這種案件。

六、未來解決方案分享（三）：自辦都更

那所以第三種方式是什麼？就是自辦都更，自辦都更大致上，實務上通常就是7個人以上就可以成立一個都市更新會，這個要經過登記，其實周邊的就是說這個基泰大直受傷害的這些地主，他們自己就可以來做一個都更的動作，當然大家知道說其實地主沒有這個專業知識，事實上市場上也很多這種都更顧問公司，你也可以就是發包給他，然後他會從不管是信託、稅務、營建各方面，然後包含送審給市政府審核，他都會幫你一併的處理，所以自辦都更其實也不失為一個方法，那說到這邊呢，其實我們就要回頭思考一個問題，那為什麼這個案子自辦都更在我看來我覺得困難點也稍微比較高一點，主要原因就是說，當你自辦都更的時候啊，其實在整個更新範圍區域內的地主，他們的這個凝聚力要很夠，就是說大家是朝著一個共同目標往前進，所以才能夠完成這樣的一個自辦都更，如果說大家的想法都不太一樣，或是說大家的共識還沒有一致，其實在自辦都更裡面還是會有一定耗損，所以對於現在受損害的地主來講，可能時程上面的安排不見得比這個公辦都更還要快。

七、都更律師的建議

所以總歸，在基泰大直這個案件裡面，確實以目前看起來好像公辦都更是一個比較可行，然後它在時效上也會比較快，而且公辦都更其實還有一個好處，就是說公辦都更其實在依照這個條例的相關規定，事實上還可以做一個安置原住戶的一個計畫，那這個安置原住戶的計畫，其實我覺得放到基泰大直這個新聞事件來看，我覺得應該會非常的適合，為什麼？因為現在很多住戶，新聞雖然說結構已經補強了，可以回去居住了，不過我想很多人還是不敢回去住，因為心裡面總是毛毛的，將心比心其實如果換成我，我也不見得敢回去住，尤其是家裏面如果有老人、有小孩的，你一定會想說萬一出問題了，要跑，這些人都根本跑不動，或是說反應比較慢，所以你可能會寧願去外面投宿，去旅館住或者去找親朋好友暫時幫忙一下，如果透過公辦都更我想他對安置的計畫它可以有一定的費用支出，那這個費用的支出也可以最後再透過這個都更的程序成為這個公辦都更的一個成本，也比較不會讓地主覺得說，好像建商透過這個時候又想要來揩油，如果走權利變換的時候，所有的費用其實最後都會成為共同負擔的一部份，所以我想公辦都更在現階段來講，應該是照社會的氛圍以及資源的分配，然後共識形成以及更新速度，我覺得他應該是一個最適合的一個選項，那接下來就只能看說臺北市政府，他在審議方面或是他在未來的這個談判條件上面是不是可以類似加快速度，然後有一個更好的一個結果讓大家可以很快速的得到一個補償，好，我想這個是我對於基泰大直的一個簡單看法，各位聽眾如果有任何問題，都歡迎在下面留言，今天的就到這邊，謝謝大家，掰掰。

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基泰大直坍塌案｜假如隔壁在施工，我家也變鄰損戶，下一步要如何去面對？

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