2023-09-04
都市更新是什麼？流程及時間怎麼走？
鄭藝懷律師
一、都市更新的好處有哪些？
台灣雙北等都市地區發展的較早，存在許多老舊建物，在安全性及耐震結構上因為當時的建築法規無法達到現今的標準，或是三四十年來歷經天災而導致功能逐漸衰退。尤其因為臺灣發生地震的頻率甚高，藉由都市更新，除了讓住戶的居住品質及房屋價值提升外，同時也能夠改善整體市容。
二、都市更新的方式有哪些？
（一）重建：通常是將老舊的建物拆除後，重新興建一棟新大樓，這是大家在新聞上時常看到的，或是大家所認知的都市更新。
（二）維護、整建：依據都更條例第4條規定，這兩種方式不需要拆除房屋，而是透過例如拉皮整修、增設電梯或耐震補強等等措施，補強原本的建築物。
三、都市更新的流程怎麼走？
（一）參與都更的同意比例要先確認
因為都更條例規定計畫報核必須取得一定比例的地主同意，在大部分案件門檻為百分之80以上，亦有特殊情形為百分之75或百分之50。簡言之，任何一個區域的都市更新，通常不是一位地主說了算，因此地主的同意比例變得十分重要，且地主的同意比例也會連動影響到某些程序可否省略或合併進行，決定更新流程的速度。
（二）都更同意比例確認後，開始進行行政程序審議核定
一般而言，建商在發現某塊土地具有潛力後，例如更新後大樓三面臨路具有極高價值，便會先行前往調查地主的意願，達到一定的同意比例後，建商便必須擬定事業概要、事業計畫或權利變換計畫等，申請送件至地方政府進行審議核定。另外，在送件之後的審議過程，因為包含公開展覽、公聽會、幹事會、審議會及聽證會等作業，而且幹事會的專業委員可能會來回要求建商修改計畫，等到計畫核定之後，建商才能夠申請建照開始進行施工。由此可知，都市更新的重建無法一蹴可幾，通常花上數年時間無法避免，因此過程上必須保有耐心，才能享受更新後的甜美果實。
四、都更律師小叮嚀
一般民眾在聽到都市更新時，往往因為不熟悉或是看到新聞報導都更案件動輒花上近十年的時間等等爭議，因此產生畏懼的心態。但如果對於都市更新的流程能先有基本的認識，也才有能力做出更正確的評估，也建議在進行都更相關項目時，應先諮詢專業律師進行法律風險分析，確保未來得順利推動更新，早日入新屋。
