2024-12-07
淨零建築是否會影響都更房價？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第37集錄音逐字稿，錄音時間為2024/12/07
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊一下，最近比較夯的議題應該是這樣講，就是淨零建築會不會導致房價的攀升？
一、淨零指的是什麼？
那為什麼大家會出現這樣子的一個疑問呢？因為首先淨零建築，大家直覺上認為所謂的淨零，就是指碳的排放要達到一個平衡的狀態，所謂的零不是完全零排放，而是他的減碳跟他的這個增額，兩者是達到一個平衡的，所以大家認為說要達到這樣的情況底下，可能營建成本會大幅上升，那營建成本如果是大幅上升的話，最後就會反應到樓地板的這個造價，那麼同樣的最後，就會到消費者終端這邊，來去吸收這個建築成本，所以也有一些相關的議題在探討。
二、建築內裝與外觀是否會導致房價的攀升？
我想關於這個問題，我覺得應該可以先從我們的淨零，可以先從一個建築來講，我們從這個內裝與外觀來思考這個議題。
（一）建築內裝：綠能、節能
首先先講，所謂的內裝，就是說我們一般家裡面，其實都有去用家電節能補助，政府其實也都有推出很多家電節能補助的措施，希望每個家庭他對於電冰箱、洗衣機甚至電視機等等等的，盡量採用這個比較環保的，比較綠能的來做一個使用，但這個其實它是比較屬於個人的，或者是這個個別家庭的角度，他跟整個營建成本是否會上升，是比較沒有太大的相關聯，那如果說我們要從內裝這個部分，我們就暫時是這個樣子。
（二）建築外觀：重建、整建跟維護
那如果從外觀上面來思考這個問題，我們以都市更新來說，它其實是有重建、整建跟維護，所以基本上我們講營建成本大增，大部分我們是把這個問題的焦點只有放在重建，因為整個舊屋拆除蓋新大樓，可是大家知道說，其實對於短期難以重建的大樓，就是可能沒有辦法做整個拆除的狀況來講，他可能要透過整建跟維護，那麼我們現在在這個淨零建築上面，我們給予的一些比較政策性的、補貼性的優惠，比較是著重在重建的例子上面，可是對於其實台北市很多在整建跟維護上面，我認為應該也可以適度地透過政策給予補貼，或者是給他一個政策上的誘因，而這樣子才能夠達到所謂整體性的政策目的，畢竟能夠重建的大樓，在短期之內，他的比例不太可能會因為淨零建築的政策誘因刺激而大幅度的上升。
三、如何讓綠建築及營建成本達到平衡？
那我們回過頭來講，如果以都市更新，他其實對於綠建築來說，他有容積率大概是2%到10%的一個補助，那現在目前政府的政策是說，2050年之前就是說最慢到2050年，他希望全台灣的新建物就是說，新建物指的就是重建的概念，都可以達到淨零。
那麼從這個角度來思考，我唯一想到的就是我剛剛談的，其實如果要達到淨零，基本上綠建築一定是最穩的一個項目，可是我們在這個容積的獎勵，我們大概最高就是給到10％，所以有沒有可能我們針對這個項目特別去提高相關的獎勵值，那麼為什麼我會這樣子講呢？
因為大家知道以建商的角度，他來思考新建築這個觀點，如果今天綠建築可以把這個容積獎勵的部分再往上拉，突破這個天花板，那麼即便建商他營建成本，真的有因為這樣而上升，可是相對的他的容積獎勵也增加而回饋到不管是地主或是回饋到最終端的消費者上面來講，我相信他可以適度的弭平他所增加的這個營建成本。
所以以這樣子來說，對建商他未來在個案的這個銷售上面，不管是預售屋的銷售、或者是成屋的銷售，以綠建築作為銷售的話題，我覺得對建商的這個餘屋的去化應該也會有相當的一個幫助。
四、政府目前綠建築的政策走向
那目前政府的政策上面，主要是針對可能是我們講的社會住宅的部分先來於予實施。而在民間的部分來講，目前看起來政策上會慢慢的、逐步的出土，我們可以觀察是不是有可能在容積獎勵上面再給予多一點的誘因，那最後有一些這個聽眾或是我看到也有一些觀點認為說，這樣子的建築成本增加之後，其實這樣的負擔並不是很合理。
可是各位要想一個問題，其實對於這個淨零的建築，或者是所謂我們講的節能綠能（就是綠建築來說），他在未來十年、二十年，甚至我們講的新建築，其實因為耐震的規範要求，所以新建築大概至少我們可以用五十年來看待。這五十年下來，其實你因為這個綠建築可以節省的能源支出，跟你所增加的營建成本，我覺得應該大家可以去思考看看，綠建築說不定還可以省得更多，不一定短期看是增加，長期來來看說不定是更節省成本的一種方式。
五、都更律師總結
那以上是我今天跟各位聽眾分享的，這個淨零建築會不會影響建築成本？那我的結論是短期有可能會影響，長期透過能源的節約，我認為他說不定會是一個更節省成本的一種方式，而在政策的刺激誘因上面透過獎勵值的給予，突破這個天花板的10％上限，我覺得應該會有更多的建商，他會願意來做這一方面的努力。
好以上是我今天的這個跟各位聽眾的分享，謝謝各位聽眾的收聽，拜拜。
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