2024-03-27
都更律師推薦誰？找都更律師的三大優點及收費大公開
鄭藝懷律師
我從念政大法律研究所開始就擔任律師，第一件案件就是士林地區的知名都市更新案。後來陸續參與許多雙北重大都市更新以及危老重建的案件，最近也開始協助公部門進行老屋重建案的合約審閱總體檢，同時擔任公部門的法律顧問，提供建商、地主與主管機關間的各項重建爭議相關意見。
透過這些年的都更經驗累積，我對於都市更新與危老重建有很多想法可以跟大家交流，未來不管是實施者還是地主，我都希望可以讓老屋重建案有個快速並圓滿的解決方式，大家一起努力讓市容更新改變，創造雙贏的局面，為此，我將不藏私的公佈都市更新的法律心法。
首先藉由這篇文章想跟大家分享「都更律師」要怎麼找及費用怎麼收？希望大家都可以找到心中理想的都更律師推薦人選，減少都市更新過程中的不確定感，早點入新厝。
一、都更律師的三大優點
（一）都更律師是重建案的守護者
老屋重建過程中找個長期合作的都更律師顧問，有以下三點好處：
1、熟悉都市更新建案狀況、即時有效地解決法律問題
都更重建過程少則7年，數十年以上比比皆是，由於重建時間很長，找一個專責的都更律師會全盤了解都更重建案的每個過程，於爭議爭端發生時，都更律師更可以很快從每個層面提出都更法律建議，進而加速解決。
2、多面向的預防未來糾紛
不論是自主更新會或者是建設公司，如果有長期配合的都更律師顧問可以諮詢，不僅可以幫都更重建案解決很多小難題，也能讓律師更早預期到未來可能會面臨的法律狀況，藉此規避風險、預防發生法律糾紛。
3、都市更新的專責律師收費比較便宜
每個律師都有自己熟悉的專業領域，熟悉都更重建案狀況的律師自然會比其他律師更快上手，所以找專業的都更律師，長時間來看，當事人除了可省下相當費用外，又能享有較高的法律服務品質。
（二）都更律師審閱或見證合建契約書內容
1、合建契約書簽約後有法律效力
不管是建商使用的都市更新公版契約書或是地主想要磋商的都市更新特定條件，都要透過簽約才能達成，所以簽約前找都更律師協助審閱才能降低風險。
2、都更律師解釋合建契約書的內容
實施者在合建契約書中通常使用公版的條款、在地主的溝通中，透過都更律師在場的逐條解說合建契約書，可以適度提高地主的信任度。
3、都市更新簽約時由都更律師見證
如果是都市更新的地主，通常會共同委託一個都更律師，在合建契約簽約過程中，協助再次確認都市更新的合建契約內容，避免產生與實施者的溝通誤解。
4、都更律師審約經驗分享
關於合建契約書的文字陷阱有哪些，我也在我的節目中分享過，大家有空可以去聽聽看。
（三）都更律師確認都更分配前後價值的合理性
1、都市更新後的權利價值可由律師協助確認
權利變換計畫核定後，如果對於都市更新前後的核定價值有疑慮，可以透過律師進行內容確認。如果要進行權利價值相關的行政訴訟時，準備時間通常很不到一個月，所以在都市更新案的一開始就事先諮詢律師會是比較好的方式。
2、合建契約分配條件的確認
有別於合建契約的其他內容，地主通常很關心都市更新後的分配條件是否合理。許多人常認為權利變換的估值是估價師的工作，但熟悉都市更新法規的律師，可以透過法律規定，確認估價合理性，依法出具相關意見書，地主更可確保自己的權益。
二、都更律師的費用項目
（一）都更律師初次諮詢收費
1、以時為計價單位：準備會議(小時)+當次會談(小時)
每一個都市更新對的個案事實都有不同，除非是亂說一通，否則每次諮詢前律師都應做足準備，以求重建案有個圓滿的結果及方向，因此諮詢收費的鐘點費用也包含律師準備的過程，而非僅是會談過程。
2、採鐘點費用計算
諮詢前應該要清楚自己的問題，而不是胡亂問一堆。目前大部分是1小時6,000至20,000元之間，價格的差異來自於律師在該領域的專業度。少部分特殊價格可能是法律顧問的優惠，不可一概而論。
3、普遍扣回初次諮詢費用
如後續有委託都市更新或危老重建相關的訴訟服務時，普遍可扣回初次諮詢的費用，建議在簽署委任契約書時，要問清楚。
（二）都更律師個案委任費用
1、以單份函文收費
都市更新或危老重建案中，律師常常受委託撰寫存證信函、律師函或是一般函文回覆等。這些費用大部分落在萬元以上；都更經驗越豐富的律師，收費一定比較高囉！簡言之，一分錢一分貨，都市更新的法律專業並非一般訴訟案件可以比擬。如果擔心花錢打水漂，建議可以先從諮詢開始認識律師，假設連諮詢的錢都不花費，未來承受的風險就不要抱怨。
2、以法院審級收費
都市更新涉及核定事項時，通常為行政法院；至於合建契約爭議屬於民事，會由民事法院審理。不管是行政或民事訴訟，每一個審級的律師費用都是重新計算。費用會因案件難度、事實複雜度而有不同的價錢，都市更新的訴訟，如果想要確保律師服務品質，每審級通常不會低於二十萬元。
三、都更過程怎麼找律師
（一）都更案件建議找都更律師
許多人找律師都是透過身邊人的推薦，但都市更新或危老重建涉及的問題不同於一般民事訴訟，每位律師都有自己專業的領域。其他領域的律師，不代表無法處理都市更新案件，但都市更新法律多牛如毛，魔鬼藏在細節裡，比較妥當的做法是可以請律師提出都市更新辦理的相關經驗或者至少進行一次法律諮詢，多比較多瞭解。
（二）都更律師不是有名就是最好
這跟生病找名醫是一樣的問題，可能有效可能無效。最厲害的都更律師不一定最有名，多數人可能根本沒聽過。總之，找都更律師沒有一定的絕對答案，沒有所謂的最好，最重要的是找到「適合」自己的律師，一個用心的好律師才能針對你的問題，給出最適合的建議與幫助。
