2025-07-30
土地增值稅也能免？一文搞懂都市更新中的免徵與減徵條款。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第90集錄音逐字稿，錄音時間為2025/7/30
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我們要來跟大家分享土地增值稅的前世今生，上中下集的下集，也是土地增值稅相關系列的最後一集。
第一集，我們跟各位分享了土增稅的基本觀念。
第二集，我們跟各位聽眾分享了土地稅法的相關規定。
今天最後一集，我們要回到都市更新對於土增稅的相關規定，同時，最後我們也會比較一下，權利變換跟協議合建在土增稅上的差異性，究竟是差異在哪裡？
一、免徵土增稅
（一）都市更新條第67條第7款
首先，我們先從免徵土增稅來談起，關於免徵土增稅，在都市更新條例第67條的第7款。第一種情況是，實施權利變換，以土地及建物去折價抵付權利變換的負擔者。
簡單講，建商蓋好房子之後，地主用土地折價抵付權利變換負擔，基本上，在這種情況下，由於地主有移轉土地的法律行為，所以依照我們對於土增稅的基本觀念，漲價歸公，那麼一定要課徵土增稅，可是都市更新條例第67條第7款，特別基於鼓勵地主參加都市更新，所以這個時候，漲價歸公的想法，就予以推讓了，這就是法律制度的一個設計。
（二）都市更新條第67條第6款
接著第二種，免徵土增稅的情況是都市更新條例第67條第6款，基本上，實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，改領現金者。
簡單來說，這種情況是地主他的土地持分面積過小，因此在權利變換之後，沒有辦法達到最小分配的面積單元。
關於這樣的情況，我們在之前也有跟各位聽眾做過說明，以目前臺北市來講，大概是46m2，也就是46平方公尺，為什麼在這種情況，地主他領現金出場，各位聽眾認為他有沒有移轉土地？答案是有，因為現金就是他的土地移轉的對價關係，而基本上都市更新是多數決，所以在這種情況底下，地主由於他沒有辦法達到最小分配的面積單元，他是一種被半強迫退場的無奈，我們可以用這樣的方式來思考，在這個狀況下，漲價歸公的想法，也適度的退讓。
當然在實務的操作上面，我們通常會建議地主跟建商做適度的協商，他可以用類似部分出資者或是部分加購的概念，來參與都市更新的更新後房地分配，在具體個案上面有機會，我們再來跟各位聽眾說明如何去處理或者是相關的協商方式。
二、減徵土增稅40％
我們前面講的是兩種在都市更新條例規定下，免徵土增稅的情況，那現在我們來講減徵，減徵是指土增稅可以減少課徵40％。
（一）都市更新條例第67條第4款
首先，第一種情況是都市更新條例第67條第4款，在權利變換後，第一次移轉時減增土地增值稅40％，基本上，地主拿到房子跟土地之後，可能基於財務規劃，他要進行買賣，這個時候各位聽眾，你想一個問題，地主的土地有沒有移轉過？
答案是沒有，這個之前我剛剛說的我有錄過一集（請參考以下文章）
．都更的節稅方式（上），律師帶你認識都市更新條例第67條第1項第4款至第7款。
我有解釋過這個問題，不過我在這個地方，我再特別強調一次，因為很多地主跟很多聽眾，其實都搞不清楚這個差異，建商在都市更新裡拿到的土地是地主移轉給建商的，而地主在都市更新裡的土地是本來就是自己的，各位聽眾聽得懂的差異嗎？建商來做都市更新的時候，他本質上並沒有拿錢買土地，他是拿錢蓋房子，所以簡單來說，地主在都市更新權利變化後的第一次移轉，土地原本就是他的，所以從來沒有移轉過，所以如果他是民國90年取得這塊土地，他在民國110年都市更新完成了，他要移轉更新後的房地，基本上是從民國90年開始計算土增稅核課期間，更不要說臺北市的許多的地主，他可能從民國65年開始就持有這個土地，如果房子是115年才蓋好，將近50年的土增稅，是非常非常可觀的，也就是因為這個原因，我們在政策上基本上也是適度的退讓，但是因為這個退讓是比較有限度的退讓，所以我們是減徵土增稅的40％。
（二）都市更新條例第67條第5款
第二種減增土增稅的規定是在都市更新條例第67條第5款，這一種情況是，他不願意參加權利變換而領取現金補償的地主，我們可以減增40％的土增稅，同樣的，基本上這樣子的地主，他是被迫賣地，因為他不願意參加權利變換，所以他領取了現金，等於他手上所有的土地是不是都因為他所領取的現金產生的對價全部賣出，不過，這個時候，漲價歸公原則部分退讓。
說到這裡，聽眾有沒有意識到，如果你是未達最小面積，同時你也不參加都市更新，那你到底是適用都市更新條例第67條第5款的減增40％，還是你可以去適用未達最小面積的規定都市更新條例的第67條的第6款免徵土地增值稅呢？
基本上，應該是可以去適用最優惠的免徵規定，因為未達最小面積同時也不願意參與的地主，兩種情況都有符合。
（三）都市更新條例第67條第8款
接著，我們來跟各位聽眾分享土增稅減徵的最後一種情況，也就是都市更新條例第67條第8款協議合建辦理產權移轉，可以減徵土增稅40％，當然他有一個前提要件要經過主管機關的同意，但通常沒有太特殊的意外，多半主管機關是會接受的。
有些聽眾聽到這邊會不會認為說，協議合建也有減增土增稅，那幹嘛還要權利變換，可是各位聽眾不要搞錯了，協議合建辦理產權移轉指的是地主跟實施者之間的產權移轉，因為地主跟實施者是透過協議合建，所以必然會有個產權移轉的動作。
至於協議合建下，如果地主他之後要跟第三人之間進行第一次的產權移轉，土增稅是正常課稅，所以千萬不要搞錯了，這個在權利變換下，我們剛剛有講了，是可以減徵40％，可是在協議合建，地主與第三人是正常課稅，
此外，如果是在權利變換，基本上，地主跟實施者的土增稅是免徵，也就是不用繳納，可是在協議合建地主跟實施者的土增稅是減徵40％，所以結論上來說，權利變換從土增稅的角度來講，對於地主確實相當的有力。
如果剛剛前面聽不太懂的聽眾，你就記得這個結論，這樣子會讓你們大家比較好了解。
總之，我希望透過這三集對於土增稅比較完整的解說，希望大家都可以認識的更清楚，之後，如果還有其他的問題或是有什麼樣的都市更新的故事要跟我們分享，歡迎各位來信告知，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
土地增值稅前世今生（下）都市更新中你該知道的免徵及減徵條款。
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