2025-07-16
土地增值稅先弄懂，才能在老屋重建時聰明節稅、避開風險。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第88集錄音逐字稿，錄音時間為2025/7/16
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想跟大家聊一下「土地增值稅」的概念，因為我發現在這一、兩年的諮詢裡，地主除了對分配的條件會在意之外，另外一個比較常問的就是稅賦的問題。
由於都市更新基本上絕對會涉及土地的移轉，那麼土地增值稅是避免不了的，所以我想要透過錄製三集來說明「土地增值稅」，讓各位聽眾有一個比較全面性的了解。
一、土地增值稅是什麼？
首先，我們要來思考一個本質的問題，土地增值稅這個概念是怎麼來的？我查了一下，它基本上是國父的思想裡對於平均地權的概念，國父認為土地如果有漲價的話，基本上應該要歸全民共享。而實現國父思想的目標，便是透過土地增值稅的方式來實現，所以各位聽眾馬上就可以聯想到，當次移轉土地的現值高於前次移轉的時候，基本上會就漲價的部分進行課稅，這也就是我們常俗稱的土地增值稅。
再白話的思考這個觀念，主要的原因是在於土地是因為政府的公共建設以及社會發展之後，才會有漲價的空間，所以政府透過開發讓土地漲價的利益，應該是由全民共享（國父的想法）。
二、國父思想可能無法落實在現代社會
那麼說到這裡，我們可以來做一個聯想，土地增值稅這個議題如果反映在我們現代少子化以及高齡化社會來思考，可能會跟國父的思想有一些不太一樣的地方。
我舉一個有趣的例子，荒島上的土地除非發現石油，不然基本上是漲不動的，就像我記得我有一次在報章雜誌上看到日本有一個村落，他的稻草人比村民還多，這聽起來好像是有一點有趣的現象，不過事實上，日本鄉下確實有很多土地很便宜，就是因為他缺乏開發，而現實社會當中，其實很多的青壯年也因為工作機會的關係，一路到發展較多的大城市來。
所以我們現在在台灣，有時候比較鄉下的地方，像花蓮、台東或者是中南部，我們有時候會聽到「地方創生」，這個概念大概是從日本而來的，主要的用意就是鼓勵年輕人回到自己的家鄉去工作、去定居，不要再一直移入大都市。
接著，我想要跟大家繼續談這樣子的議題，對於我國經濟的反思，就是說其實我國經濟高度集中在高科技產業，而高科技產業是在特定的城市，所以我們也會聽到有人說台灣經濟有一點像荷蘭病，荷蘭病的簡單認知，也就是一個國家的經濟增長跟特定的行業息息相關。
當我說到這邊，各位聽眾你可以想看看，如果台灣經濟集中在高科技產業，而高科技產業的廠房也集中在特定城市，那麼地方創生就很需要從經濟結構組成去思考，才有可能去達成一個階段性的目標。
簡單來說，許多年輕人如果他一畢業就是去高科技產業工作，而高科技產業的廠房集中在特定城市，那麼對於這些偏鄉城市要發展，確實有相當大的困難，當然現在的年輕人，他勇於追求自己的生活方式，所以或許不一定會一昧的往大都市去集中。
總之，今天主要是跟大家分享，土增稅的由來以及國父的思想，其實在都市更新移轉土地的概念裡，可能並沒有完全的被實現，那當然這個是因為概念跟現實當中，總是會有一個差距。
三、土地增值稅的納稅義務人是誰？
最後一點，我們回到法律的思考框架，我們來思考「土地增值稅的納稅義務人」，我剛剛說了那麼多，其實大家不要忘記國父的想法，或者是說平均地權裡面的想法，土地的漲價要歸全民共享，所以回到這個基本概念。
（一）土地有償移轉：由原所有權人繳納（例如買賣）
如果今天土地是做有償移轉，也就是像買賣，有對價關係之類的方式，那麼土增稅的納稅義務人就是原本的所有權人，因為透過買賣，增值的價金基本上是由原來的所有權人拿走，所以土增稅當然是他要去繳納。
（二）土地無償移轉：由取得所有權人繳納（例如贈與）
第二種情況是說，如果是無償移轉，也就是說贈與的情況，那麼土增稅的納稅義務人，各位聽眾覺得會是誰呢？
如果你已經聽懂了我前面跟你們說的基本觀念，那麼就會是取得所有權人要去納稅，因為地主把土地送給他，地主有獲利嗎？基本上沒有，未來會獲利的是受贈人，也就是取得土地的所有權人。
所以從結論上來看，我們對於土增稅的最基本認知要掌握課稅的精神，也就是說，享受到土地增值利益的人，原則上他就是要繳納土地增值稅。
好的，那今天關於土地增值稅的前世今生的上集，我們之後會再錄二集，也就是上、中、下，如果各位聽眾有任何要跟我們分享的故事，歡迎再來信詢問。謝謝大家，拜拜。
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