2025-05-14
逆都市化會不會成為雙北都市更新發展的未來？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第77集錄音逐字稿，錄音時間為2025/5/14
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊一個專有名詞「逆都市化」，這個專有名詞其實跟都市更新是息息相關的，到底什麼叫做逆都市化，或者是我們也可以把它稱之為去都市化。
一、逆都市化是什麼？
定義上，大致指的是多數人從都市地區遷移到了農村地區，而各位聽眾可能會覺得我是不是說反了？其實沒有。
以前我們常常在講的都市化或者是都市更新，基本上是在老舊頹圮的社區裡透過更新讓都市可以再有一個新的風貌。
而所謂的逆都市化，它其實是反過來，它指的是人們離開了都市，不再繼續居住在都市或是往郊區移動，它產生了一個相反的現象。大致上可能的成因是來自於因為在都市化的過程中，都市的房價不斷的推高，買的起的人並不多，所以在都市裡可能會有產生一些所謂的貧困化，或者是貧窮化的現象。
二、逆都市化的典型代表國家-美國
典型逆都市化的代表國家是美國，美國其實在都市核心區域的規劃跟建設是比較早的，那隨著經濟的發展，美國的都市規劃建設已經不適用現代交通的狀況，而且人口密度也大幅的提升。
比較特別的地方，其實是在於美國都市更新計畫推展是非常緩慢的，曾經有媒體報導，如果要做全臺北市的都市更新，可能要花上好幾百年，我想如果用這樣的觀念來看美國的都市更新，可能做完就要花好幾千年，也就是因為這樣的原因，在都市地區很多中產階級或者是說有一些財力的科技新貴，他不可能會去屈就住在都市的住宅區，所以他們就往郊區、去住新建的房屋，所以慢慢的市中心可能就會有一些遺棄的社區，或者是所謂的貧民窟會成為犯罪的溫床。
但畢竟在白天的時候，都市還是經濟的重心，所以美國透過修高速公路（就是洲際的高速公路）來抵銷搬到郊區產生的交通不便，上述這樣的情況，我們把它稱為逆都市化。
三、逆都市化會不會發生在臺灣？
那反過來說臺灣呢？因為近期我有看到一些報導及相關數據，這些資料反應說臺北市其實因為都市更新導致不斷推高新成屋的房價。加上近年來的通貨膨脹、物價高漲的影響，導致臺北市的人口一直在淨流出，而人口流出到的城市，依據我查的資料顯示，大概有70％是跑到新北，剩下20%左右是跑去桃園居住。
所以我就在想，臺灣有可能會發展成為像美國那樣子的逆都市化的現象嗎？
四、都更律師分享未來
（一）臺灣跟美國不一樣
如果有一天，我們真的走向「逆都市化」現象的時候，臺北市的都市更新該何去何從呢？那臺北市的高房價還可以被支撐嗎？這些等等的問題，我就在思考這些不一定是屬於法律層面的問題，但是我個人思考完後，我覺得有一個是我們跟美國不太一樣的，也就是說，臺灣基本上是可以「一日生活圈」，例如像高鐵，像我上次下去臺中回到臺北，我大概是下午兩點才出發，我回到臺北天也才剛黑，所以我認為臺灣的整個地理環境跟交通建設，由於可以一日生活圈的關係，我們逆都市化的發生機率並不高，我們比較值得參考的對象，反而應該是日本都市更新的進展。
各位聽眾可以想看看，雖然臺北市的人口在減少，可是移出去的這些人，他們在白天的時候一樣是回到臺北來工作，而新北進到臺北的交通時間，大約就是1個小時到1個半小時（大概稍微抓一下），那反過來說，如果你在上班時間要從美國郊區進到市區，我想那個通勤時間，絕對是遠遠超過臺灣的。
所以第一個原因，臺灣由於地狹人稠，所以即便大部分的居民移到了新北市或桃園市，也不會改變大家對臺北市想居住的吸引力。
那第二個原因就是，臺灣的交通建設其實是非常的發達的，所以對於一些年輕的、預計成家立業的青壯年族群，固然他遷出臺北市的占比是比較高的。
像我知道許多人現在在林口基本上都有置產，可是對於這些人來說，離開臺北不等於也離開臺北工作，這是兩個不一樣的概念，而臺北市其實就是政治跟金融的中心，臺灣大致上也就只有臺北市這樣，所以我認為整個臺北的城市建設還是會持續的進展，那也不至於我們會走向城市的萎縮，甚至可能會有所謂的貧民窟或者是被遺棄的社區。
（二）臺灣跟日本東京比較相像
我認為「逆都市化」現象在臺灣比較不會發生，那就像我們看東京都一樣，反而是都市化不斷被擴大，原本我們以為的郊區可能在10年、20年後成為大都市的一環，就像我們講的東京都大概23區，可是事實上整個東京如果用大東京來講，它的範圍是更大的。
所以我個人的看法是，在都市更新裡未來房價怎麼走我不敢保證，但是我認為逆都市化的現象，在臺北市發生的機率並不高，而這其實也牽扯到有些地主在參與都更的時候，他可能是因為政經的局勢或者是經濟的發展，他對臺北市的都更未來比較沒有信心。
所以他們在簽署合建契約文件的時候，我有發現他們提出未來不願意參與後續分配，想要領取現金，就等於說他要把房子賣給建商，他要出場了，他覺得他有拿到一筆現金，他比較安心，他可以另外再去做投資。
那關於這個問題，因為也涉及權利變換前後的估值問題，包含究竟要領取多少現金的認定等，我想有機會我們會再用一集來跟各位聽眾談這個問題。
以上，就是跟各位聽眾閒聊逆都市化以及對雙北都市更新可能的影響，如果各位聽眾還有其他問題，歡迎來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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