2025-01-08
都市更新條例第52條,更新後地主不繳納差額找補價金的法律效果。
本文章為《正律思》Podcast節目第46集錄音逐字稿,錄音時間為2025/01/08
各位聽眾大家好,我是鄭律師,歡迎一起來跟我做正確的法律思考,今天這一集呢?我跟大家聊一個比較生硬的話題,但是事實上卻是我覺得很重要的話題,也就是差額找補價金不繳納的法律效果,光聽這個名字,可能大家就快要睡著了,不過沒關係,因為事實上這個問題,這幾年來有越來越多的現象。
一、解說都市更新條例52條第2項的實際運用
首先是我在諮詢的時候有地主來問我,他問合建契約他們的分配假設是約定好3000萬,那後來權利變換他是拿到2800萬,而他在選配找補上面他選了2900萬,所以他來問我說,之後在找補上面到底會是怎麼樣的一個現象?
那當然這只是其中一個小問題,他問的當然是另外的問題,那這個不在我今天的範圍內,那我先針對這個問題,各位聽眾就會發現,現在有3個數字,權利變換是2800萬,他的選配價值他選了2900萬,但是在合建契約上面約定的是3000萬。
好的,那我們先來看都市更新條例第52條的第2項,如果實際分配的土地及建築物面積多於應該分配的面積,那麼就要繳納差額價金,反過來說實際分配的土地及建築物少於應該分配的面積,那麼你就可以拿到差額價金。
所以各位聽眾你會發現說,我們講的都市更新條例52條第2項說「依前項規定分配結果」,他指的是依權利變換來跟你實際上分配到的做對比,所以我剛剛說了權利變換是2800萬,而你實際上分配到的是你選的2900萬,所以你多選了100萬,相較於權利變換,那麼我們單純以條文來看,都市更新條例第52條第2項,理論上你應該要繳100萬,就是2900萬減2800萬,你必須要繳納100萬給實施者,我們先看條文的規定是這樣。
所以這個諮詢的民眾,他問的問題就是說,可是建商跟他的合建契約,答應是給他3000萬,但是事實上他只選2900萬,理論上建商應該還要補100萬給他,所以在這個情況底下,各位聽眾你有沒有發覺一個很奇妙的現象,我們從合建契約的角度來講,建商要補100萬給他,我們從權利變換核定的角度來講,反而是他要繳100萬給建商,兩者是完完全全不同的結果。
那麼呢?我要跟各位說,一直以來我其實認為說,應該是要以合建契約作為差額找補的一個認定基準,因為畢竟這個合建契約才是地主跟建商之間,基於意思表示,就是我們兩個坐下來談了很久很久所簽的約,那我覺得這個才能夠真正的去代表雙方當事人內心的想像。
二、解說都市更新條例52條第5項的真實面貌
不過我們再來繼續看一下條文,一樣都市更新條例52條的第5項,我簡單唸一下,他講了就是說應繳納的差額價金,如果土地所有權人應交給實施者,而經實施者催告後仍然不繳納,那麼實施者就可以請該主管機關,以書面的行政處分請土地所有權人限期繳納。接著,如果說你限期不繳納,該管主管機關可以移送法務部行政執行署,所屬的行政分署予以強制執行。
好的,所以都市更新條例52條第5項的這個條文,其實是非常強烈的法律效果。
也就是說回到剛剛我跟各位聽眾講的這樣子的一個簡單的案例,事實上權利變換是2800萬,而你選了一個2900萬,針對這100萬的差額價金,土地所有權人是要繳給實施者,如果你不繳,實施者是可以怎麼樣?這個所謂的該主管機關,如果以臺北市就是說我們以臺北市的都市更新來講,這個主管機關就是所謂的臺北市政府,臺北市政府是可以用行政處分要求地主去繳納這個100萬,而且如果地主在這個行政處分期間過後還是不繳納,是可以直接做強制執行的,所以如果聽眾你聽到這邊,你還沒有睡著,你馬上就應該會有一個反應。
不對啊!可是剛剛律師不是說明明合建契約是約定3000萬,那難道臺北市政府在做行政處分的時候,他都沒有去看一下地主跟建商之間的合建契約,應該是3000萬,而不是權利變換的2800萬嗎?
所以理論上應該是建商要交100萬給地主,而不是地主要交100萬給建商,我不知道各位聽眾有沒有這樣的疑問,那我跟各位聽眾說,我過去也覺得說,如果這樣的案例真的發生了,到底臺北市政府會去怎麼思考這個問題?
三、最高行政法院113年抗字第80號行政裁定
最近,我跟各位分享最高行政法院113年抗字第80號,做了一個行政裁定,各位有興趣可以去搜尋,這個背景事實就是大致上類似我剛剛所講的,而我從這個背景事實裡面,我們可以看得出來,基本上,臺北市政府他是以實施者提供給他的資料作依據,所以白話的講,也就是說建商跟地主之間你們的合建契約,我不管你們約定多少錢,台北市政府在做行政處分的時候,只參考實施者給的資料,因為是權利變換的核定,臺北市政府絕對有這個資料,因為這是一個核定,本身是一個行政處分,而地主他選了價值多少的房屋,這個資料一定也有,這個在權利變換計畫書裡面也有。
因此,臺北市政府基本上就只以這樣的資料以及實施者如果善盡了催告地主繳納的義務,那麼臺北市政府就會直接下一個行政處分給地主,也就是因為這樣,所以進而衍生了我剛剛所說的,最高行政法院113年抗字第80號的這個裁定,當然雙方爭執的事由,這個細部還有一些法律的爭議,我這邊就不講那麼細,但是我要講的就是說,原則上,各位聽眾要知道,臺北市政府在下行政處分的時候不看合建契約,這一點是大家要了解的。
四、都更律師評評理
因此,我一直在想假設今天你在這個建築的過程當中,你可能有客變的要求,就是你要求變更設計,那麼你變更設計之後,可能就會有一些工程費用的找補的問題,這是第ㄧ個。
第二個,可能是你在驗收的過程當中,可能會有一些瑕疵擔保的問題,所以他也會產生費用的問題。
而通常在最後做找補結算的時候(交屋驗收找補結算的時候),會把所有的金額一起來合併做計算,如果跟建商之間產生的衝突無法協商好的時候,作為地主就要稍微注意一下了。為什麼?因為你沒辦法用合建契約來主張你應該拿到的金額,去阻擋這個行政處分,我的意思是指說,你沒辦法阻擋這個行政處分,不等於這個行政處分合法,各位聽眾要先了解這樣的一個區分。
也就是說,主管機關在做出這個行政處分的時候,他所評判的資料,基本上是比較單方面的,就是「以權利變換計畫核定裡面的以及地主所選配的房屋價值」作為一個基本的認定,那這一點我認為各位未來在簽署合建契約的時候,如果建商他有意願給地主更多的選配價值,就未來這部分可能會衍生的一些爭議也可以去提早的了解,甚至在合約裡面適度的做出規範。
那麼我希望各位未來在簽署合建契約的時候都能夠順順利利,不要有類似這樣的一個案例的發生,好的,那以上是今天我跟各位分享的一個實務的一個具體的案例,那如果各位還有其他的問題,歡迎再來信詢問,謝謝大家,拜拜。
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【都更法學堂2】都市更新條例第52條,更新後地主不繳納差額找補價金的法律效果。
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