2025-02-15
參與都更後想把老屋出租給別人，我應該要注意什麼？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第54集錄音逐字稿，錄音時間為2025/02/15
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我跟大家閒聊「老屋出租參與都市更新可能要注意的事項」。
一、記得定期更新並簽署租賃合約
其實臺北市很多地主，他不是只有一個房子，而是有很多即將參與都市更新的房屋，其實也相對應的比較老舊，所以這些房子在等待都更的漫長過程中，往往都會出租給其他人來做使用。
那我們都知道其實在臺灣，很多人他是會簽第一份租約，可是第一份租約到期之後，往往不會再簽第二份租約，而沒有簽第二份租約的情況底下，這個承租人還是繼續在使用、在繳房租，那房東可能又不會再重複簽約，他認為很麻煩，所以通常只有第一年會簽約，那麼在沒有簽第二份租約的情況底下，概念上就會變成是一個不定期租賃的情況。
那後續如果要請承租戶搬遷，可能因為都市更新確定了，就要請承租人先離開，會有一個比較麻煩的地方，就是究竟到底租約什麼時候算到期，承租人可不可以說因為你沒有跟我簽約，所以到期的時間點就不是以年為單位，而是我們雙方要合意，那我才要搬走，那你現在叫我搬走，我可能還要用個兩年、三年，所以如果是有出租老屋參與都市更新的就要注意一下，因為有可能後續就會衍生相關的訴訟。
二、留意合建契約裡的騰空點交條款
那麼就算你真的對你的承租人提告請求他搬遷，這個訴訟至少可能也都一年半載，那另一方面，如果你是一個有簽合建契約的地主，你就要更小心了，因為通常在合建契約裡面，我們常常會看到這一條，就是通知地主騰空點交，通知地主核定以後，可能要求他去騰空點交，大概都是給他60天左右，那有些當然會給長一點，可能給90天也不一定，那當然也有給30天，那就比較短，那如果有這樣的條款，在通知後60天要騰空點交，可是這個時候，你上面有一個承租人，而你沒有跟他簽定期的租賃合約，租賃合約上面也沒有把解約條款講好，那恐怕這個時候要回來看你的合建契約約定，因為通常這個時候，地主對建商就會構成一個違約的事實狀態，那如果相關的違約罰則寫得很重的話，可能這個地主就會兩面不是人，這個要注意。
三、在合建契約中放入協力義務排他條款
那如何避免這樣的狀況？這個通常我們會在合建契約裡面分兩個部分，首先我們會在合建契約裡面，有一個「協力義務排他條款」，也就是說雖然建商叫地主要騰空，甚至要點交房屋，可是如果上面承租人他不願意離開，那麼建商其實可以來幫忙，可能來協助提告，或者是說不能因此就產生違約，為什麼？因為地主其實是願意配合的，不願意配合的人是都市更新當中的第三人也就是我們所說的承租戶。
四、都更律師溫馨提醒
所以，我們要注意，租約原則上一定要簽署，而且要清楚的表明租約終止或是說其中之一到期的事由是跟都市更新有關，可能地主接到建商的通知30日內，承租人他就要搬離類似的寫法，那另外一方面呢？地主跟建商的合建契約，你要寫清楚要求建商負擔一個協力義務，設一個所謂的排除條款，避免產生巨額的賠償金額，那我覺得在老屋出租等待都市更新的過程當中，也可以持續的有租金收益是一件很好的事情。
好的，那以上就是今天跟各位聽眾分享的，如果大家有其他問題，歡迎再來去詢問，謝謝大家，拜拜。
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