本文章為《正律思》Podcast節目第55集錄音逐字稿，錄音時間為2025/02/19

哈囉，各位聽眾大家好我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，其實是都市更新條例第67條第1項4、5、6、7款稅賦減免的第二集。

那這一集，我們會用一些比較具體的案例來跟各位聽眾做分享，因為如果各位聽眾有去聽上面那一集就會知道，其實條文真的是寫的比較難懂一點，而且就算經過了我的解釋，我相信各位聽眾可能還是沒辦法完全的了解，所以我在想說是不是可以透過一個具體案例來讓各位聽眾更加的了解。

一、案例解釋（都市更新條例第67條第1項第7款）

我先假設一個具體案例來跟各位聽眾做分享，今天假設說你是一個地主，那麼建商來找你談，你的土地有10坪，而建商後來跟你談好，你必須透過權利變換的方式共同負擔折價抵付了五坪的土地給建商，同時也包含了100坪的建物也是同時移轉給建商的，所以這個時候，假設身為地主手中，也剛好剩下5坪的土地跟100坪的建物。

所以簡單來講，就是一個地主，他有10坪的土地，他移轉了一半的土地給建商，那麼建商在10坪的土地上面蓋了200坪的建坪，所以這200坪的建坪也移轉了一半給建商。

好，那案例事實相對的簡單，接著我們來開始具體的操作都市更新條例的第67條，首先概念上5坪的土地跟100坪的建物建坪，雖然都是地主的原始取得（這個在我們上一集說，內政部在93年跟99年的函釋都已經有清楚的說明了），因為地主原始取得之後，他移轉給建商可以免除我們講的土增稅跟契稅。

所以，這個時候它適用的是第67條第1項第7款，我再跟各位聽眾複習一下，這個條文文字是實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

所以第7款具體的例子就是地主把5坪的土地跟100坪建物，原始取得的建物都移轉給建商，那這個時候適用這一條，所以就沒有土增稅、也沒有契稅需要被繳納，是相當優惠的。

二、都市更新條例第67條第1項第4款

我們再來看，我上次有跟各位聽眾分享到建商他拿到了5坪的土地跟100坪的建物，建商第一個最想做的動作當然就是趕快賣掉，所以他就可能會賣預售屋，也不排除他是成屋繼續賣這樣子。

（一）更新後第一次移轉，在權利變換裡通常是地主才有辦法

同樣的，有趣的問題就來了，建商他要賣的時候，他基本上是不能適用都市更新條例第67條第1項第4款減收四成，因為他已經已經不算是更新後的第一次移轉了。

那在講之前，我這個條文我再複習一次第67條第1項第4款的條文是依權利變換取得的土地跟建築物，在更新後第一次移轉時，減增土地增值稅及契稅的百分之四十。

看起來建商他拿到的建物，他去賣好像是權利變換取得的，那也是他更新後第一次移轉，理論上應該要可以適用67條第1項第4款，但就如同我剛剛跟各位聽眾說的，也就是我們上一集，其實也有提到的，因為建商拿到的土地是地主給他的，所以當地主給他的時候，在法學的概念上已經被認定屬於更新後第一次移轉，那麼在更新後第一次移轉已經用掉的時候，也就是說，建商後續的出賣行為，他沒有辦法再去適用這一個條項款了。

所以我們會講說，在更新後的第一次移轉，其實在權利變換裡面，通常是只有地主才有辦法的，這個是各位聽眾要有的一個基本觀念。

（二）地主後續要移轉算是所謂更新後第一次移轉，所以土增跟契稅都會適用第四款。

好，所以我們回到地主來看，那地主手中就我剛剛講的，他手中也還有5坪的土地跟100坪的建物，那假設他後面也要來做移轉的動作，他可能有轉賣、或者是其他的財務規劃，那基本上這個時候，他手中的5坪土地跟100坪建物，各位聽眾要記得一個基本觀念＂原始取得＂，所以更新後有沒有移轉過？沒有。

我在強調一次，地主如果要把自己的更新後取得的建物轉移出去，他基本上是適用更新後第一次移轉，所以這個時候，反而地主他的土徵跟契稅都可以減免40%，他可以適用67條第1項第4款，這個就是地主跟建商在權利變換裡面有一個這麼樣的不同。

三、都市更新條例第67條第1項第8款

假設今天你們是協議合建，地主跟建商就不走權利變換了，那這個時候更新後，你一定要辦理產權移轉登記，這個時候它算不算是更新後的第一次移轉？算。

所以以土增跟契稅來講，他是減收四成，就減少徵收四成，不過這個時候適用的條款就是我們之前沒有講，但是我今天跟各位講一下，他是67條第1項的第8款的規定，原則上他就是說如果你是所有權人與實施者應協議合建辦理產權移轉時，原則上直轄市的主管機關，他如果同意的話，可以減增土地增值稅跟契稅的40%。

四、權利變換還是協議合建哪個最節稅？

好的，聽完到這邊，反應快的你就會想到一個，可是剛剛或者是說上一集，我有講到說其實地主把這個更新後的土地跟建物移轉給建商的時候，如果你是權利變換適用67條第1項第7款會是免徵土增稅跟契稅，可是如果是協議合建，只能減少徵收40%，那如果你是地主，你會想選哪一個方案？

那當然是權利變換，因為光是土增跟契稅，兩者一個免徵，一個減徵百分之四十也就是說你還是要繳60%，那這個可能就有上百萬以上的價差了。

所以，我認為在實務上很多地主，他雖然簽了合建契約，那概念上其實就是所謂的協議合建，可是建商他多數情況，他其實是用權利變換進行送件的，我想大概建商這樣的作法，其實對地主來說反而是比較有利的。

所以我個人認為有些地主他會覺得如果他跟建商簽這個合建契約書，那麼他就會覺得說是不是建商這時候後續不可以採用權利變換？那麼我們常常諮詢時會遇到這樣的問題，我們也需要常常跟地主做一個解釋，我想各位聽眾透過今天跟上次的這兩集，應該大概就會比較知道說，其實建商這樣的作法反而是對地主有利的。

五、律師總結：對地主是好的方式，就不必過於排斥

而最後，我附帶一提，許多人常常會說這種情況叫「假權變真協議」，不過就如同我剛剛說的，我要請各位聽眾思考一下，這個權利變換走的是行政程序，也要經過審議會的這個核定，而我們的協議合建走的是私人之間的談判，這兩者為什麼我們認為他是衝突的呢？基本上兩個程序本來就是不一樣的，所以假權變真協議這個說法，我其實一直以來並不是很認同，這個我相信我之前相關的這個podcast的集數，似乎也有表明過這樣的一個想法。

總之，基本上，我認為除非立法上明白的講說，如果有簽署合建契約的就視為是協議合建，不可以用權利變換來做報核，但是我個人認為這樣的條文也不太是合理的一個條文，那總之在沒有具體明確的規範下，我個人的觀點是即便有簽協議合建或者是所謂的合建契約書，而實施者採用權利變換進行送件也沒有違法的問題，重點是這個也是對大多數地主都是好的方式，我想也不用過度的排斥。

那以上是今天跟各位聽眾分享的，如果各位聽眾有其他問題歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

【都更法學堂6】都更節稅篇（下），律師帶你實例操作都市更新條例第67條第1項第4至7款。

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