2024-05-22
都更快問快答|《正律思》第16集音檔逐字稿
鄭藝懷律師
本文章為Podcast第16集錄音逐字稿，錄音時間為2024/05/22
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集呢？我想要來跟大家做都市更新相關問題的快問快答，而這些問題大致上是我錄音了這幾集以來，許多地主他有寫信，來問我們的一些問題，那我發現說其實多數的地主他有一些問題是相通的，而我選擇了幾個比較容易的問題，來跟大家做一個分享，首先我把這個問題簡單的區分為，更新前跟更新後會遇到的問題。
一、問題一：地主授權建商代刻印章不好吧！
在更新前，事實上地主如果願意跟建商做合建的部分，通常都會簽一個合建契約，而在合建契約裡面，常常會有一個授權代刻印章的相關約定，而地主常常針對這個條款，他認為說非常的沒有安全感，因為他不知道說會不會當他授權後、建商可以使用他的印章的時候，這個印章會不會被建商拿去蓋其他的地方，導致這個地主可能要背負相關的契約責任。
我在想從這個問題來出發的話，基本上應該先去思考授權代刻印章，如果在合建契約裡面只要有目的約定清楚，地主就不用太過度擔心，通常在授權代刻印章的目的，大部分是為了都市更新的相關辦理流程，而這個流程其實需要建商去提交很多文件，上面相關的文件可能都會需要地主蓋章。
所以假設說如果說一個更新單元，單元內有上百位地主，那對於建商來說可以代刻印章後直接用印，其實會加速這個流程。所以關鍵在於說你們的合建契約裡面，是不是針對這個條款要把目的約定清楚，甚至必要的時候可以約定一個相對應的罰則，這樣子我想地主應該就可以不用太過度的擔憂。
二、問題二：地主不簽約就不能參加都更？
好，那針對第二個問題，有地主會問說，不簽約是不是就沒有辦法參與都市更新，那在這個地方呢？我要強調一下，不簽約的地主不一定是不同意戶，他有可能是因為他想要走權利變換，在他確定要走權利變換的情況下，其實他是不一定要簽約的，所以這樣的地主，其實他就產生了一個疑問，因為建商可能會跟他說你不簽約，我們沒有辦法把你納進來，不過事實上在都市更新裡面，本來就不要求是百分之百，所以即便在以都市更新走權利變換的情境下，地主沒有簽約，其實還是可以參與都更的。
但這個地方我們要提一下，如果是走危老重建，因為目前台灣的法令是規定要百分之百，在這個狀況下，如果地主沒有跟建商有一個合建契約簽署，而建商很難確認地主的意願，所以在這個狀況下以危老重建的例子，可能就要必須跟建商進行簽約的動作，會是比較好的方式，所以結論上，不簽約不一定沒辦法參與都市更新，而具體上來講要看建商他走的是哪一個流程。
三、問題三：合建契約違約條款只要寫越嚴格越好？
好，那接下來第三個問題，有關合建契約違約條款，在目前地主自我權益意識都蠻清楚的狀態下，對於相關的建商在合建契約裡面的履約義務都會寫得比較清楚，相對應的在違約的賠償條款上面，也會約定得很清楚，但是問題出在說，對於建商的違約罰則如果太嚴格的話，在實務上其實意義並不大，因為有一些地主他其實很堅持在合建契約裡面，要放一些很嚴格的違約條件，舉個例子好了，比方說建商他可能對於施工的遲延，他的懲罰性賠償金會非常的高，又或者是說建商如果說在續建機制上面沒有做一個擔保的話，他可能要去沒收他已建的房屋，但是在這些情況下都會導致合建契約一直簽不下來，我想這個對都更的進展也不見得是一個好事，所以我常常給的一個建議就是，不管是建商的代表或是地主的代表，我認為契約的簽約以公平合理為原則，在具體約定上面，諸如開工的時間或者是補貼款，施工進度等約定，我覺得都是透過磋商出來，然後取得雙方平衡點，那過於嚴格的條件，即便建商跟你簽約，事實上在未來，如果產生違約的情境的時候，地主也不見得有辦法在執行的層面上，能夠得到他要的賠償，這一點可能也是地主他要去再多思考的。
四、問題四：土地要信託什麼時候最好？
好，那第四個問題是有關房屋信託的時間點，我們剛談的大致上是合建契約，在更新前簽署的可能小問題，合建契約簽署完了之後，後面會再簽一個信託的合約，所以地主就有問說，那到底我的房子什麼時候應該要提供給建商進行信託呢，在回答這個問題之前，我想，聽眾可能要先了解一下，當你的房屋或是你的不動產信託之後，它的影響的部分是說，你沒有辦法去進行一個處分的動作，法律上叫處分，那我們白話來講就是，你沒有辦法再進行買賣，所以基本上信託之後，對地主來說它其實是一個限制，我們講說土地或是建物的信託，那從這邊聽眾也可以發現說，事實上以都市更新的土地信託來講，某程度其實對於建商來講也是一種保障，因為假設說今天信託的地主過世了，事實上是不影響建商權益的，因為你只是辦理繼承的問題，但是因為你的土地信託，所以在名義上你的所有權已經是屬於信託機構的，當然你是實質所有權人，但是那是繼承的問題，所以這是第一個所謂我們信託的時間點，基本上多數我看到的，是在事業計畫可能核定，這時候建商會通知地主進行這個土地的信託，而這個時間點，通常因為比較具有可得確定性，就是在都更的進展上面時程比較可以被預估，我想這個時間點的信託會比較適合地主，對地主的權益在處分上面也不會過於限縮。
第二個是說信託其實地主還有一個，還有一種信託是地主比較容易常忽略的，我們講的是有關價金的信託，而價金的信託它基本上就比較不是針對地主，而是針對建商，它是控管資金的一種信託方式，所以在合建契約裡面，其實我們通常往往地主都會不斷的要求說，我的土地要去信託，避免被建商拿去做抵押或做貸款之類的動作，但是更重要的是其實也應該要同步的要求建商，在對於價金上面要做信託，因為這樣才可以避免建商財務周轉出現問題，或者甚至是資金濫用，所以這一點未來在這個合建契約相關的約定上面，或是信託契約簽署的上面，地主也可以多加的注意，那當然現在許多建商，他其實也都很樂意採用價金信託，因為在業界也行之有年了。
五、問題五：拿到新房子卻不能賣房子這樣對嗎？
好，那我們剛剛講的四個問題大致上是更新前的，那我們談一下更新後的，因為大家都已經同意都更了，所以更新後呢，通常是更新後建物處置的相關問題，首先第一個就是，拿到的房子是不是一定要配合建商銷售呢？在合建契約裡面其實常常會有這一條，就是說地主他拿到的房屋，他在一定的期間會被鎖住，他不能自己拿去市場上賣，那有些地主他其實不太能接受這一條。
可是坦白說，我個人認為這一條其實他只要是在一個期間內鎖住，其實並不是不合理，因為對地主來說取得房屋的成本，跟建商他在取得這個房屋預售屋進行買賣的成本是不太一樣的，就是說，這個成本觀念的不同，也會影響利潤觀點的不同，所以建商他鎖住更新後的房子，要求你不可以去賣，不可以自己去賣，其實避免市場價格混亂，因為他要做一個定錨的動作，所以只要在合建契約裡面有約定說，預售期間的鎖住，那更新後幾年內，可能是由他來代售，那我想這個應該是一個合理的約定，那關鍵在於說，因為如果你是讓建商他去銷售的話，因為會有代銷公司的費用，而這個費用通常可能會另外有一個6%，或是一定的%數的一個扣除，所以反而是地主要去注意說，這個扣除的這個代銷費用是否合理，這一點也是地主可以去稍微注意一下的。
六、問題六：建商的營業稅卻由地主來繳納這樣對嗎？
好那更新後第二個問題就是，近幾年來其實我在之前的錄音有提到，這邊我再簡單提一下，就是說，營業稅到底是由地主繳納嗎？還是由建商繳納？這個問題其實非常多的聽眾也都是陸陸續續有來詢問，我想應該這樣子，我用最簡單的方式講，如果今天建商是走權利變換，那在相關的稅務方面包含營業稅，都是納入共同負擔，所以當我們講到納入共同負擔的時候，地主要有一個想法，其實他是折價抵付的概念，因為納入共同負擔之後，未來建商是採用共同負擔，他在更新前地主的土地的價值，跟更新前建商預估的共同負擔，他會產生一個比例，而這個比例是更新後，大家用這個比例去分攤這個價值，以及地主去負擔這個共同負擔，所以某程度我們可以說，假設今天是權利變換，其實營業稅納入共同負擔，事實上是不是某程度是地主去支應的，只是地主沒有真的拿錢出來，他是拿更新後的建物去跟建商去換。
好，那反過來說，如果今天不是權利變換，今天是單純的合建契約，那營業稅要是誰負擔呢？這個時候因為他沒有講清楚，如果沒有寫下來的話，往往就會產生很大的糾紛，而在這個狀況底下因為如果你是用私契就是私人的契約，他的合建契約裡面的約定，其實就比較不像是都市更新條例，裡面所約定的權利變換裡面的共同負擔，含著營業稅的折價抵付，所以在這個概念上面我們就發現說，如果你用合建契約，你可能就會比較是回歸到稅法的一個規定，那你如果是用權利變換，走審議核定的路線，其實他就是都市更新條例裡面的一個相關的規定，所以不管是怎麼樣，我建議因為在大多數的都更情境下，地主都會跟建商做一個簽約的動作，所以倒不如在合約裡面的某一個條款，可能是稅賦負擔關於營業稅的部分，直接清楚的寫明白，是由地主或是由建商去繳納，我想這樣子就非常的清楚，比較不會產生爭議。
那以上是我們這個簡單整理，這幾個問題跟各位聽眾分享，所以如果各位聽眾未來還有其他的問題也歡迎再跟我們聯絡，那我們也會找時間跟機會跟大家繼續分享，謝謝大家。
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