2023-11-15
都更分配條件怎麼談|《正律思》第7集音檔逐字稿
鄭藝懷律師
本文章為Podcast第7集錄音逐字稿，錄音時間為2023/11/15
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎跟我一起做正確的法律思考，今天呢我想要跟大家聊一下都市更新的財務的運用，談這個問題呢其實主要是說我常常聽地主在跟我說建商提出了很多很多的一些不一樣的想法，而這些想法其實每次都非常的推陳出新，坦白講都蠻出乎我意料的。
一、分配條件的案例介紹
最近，剛好我跟一些朋友在聊有關土地的相關議題，他們跟我說最近雙北，我也不講是哪一家哪一個地區，避免引起誤會，有建商提出了一個非常有創意的財務操作，基本上這個建商，我先跟大家講一下他是一個非常大面積的都市更新，所以各位要知道當你面積越大的時候，進行都市更新的時候，我們所說的建商財務壓力，或是建商必須要拿出的資金就會更多。
當然未來在分配的共同負擔的回饋上面，建商也可以相對應的取得更多，可是面對現在這個世代不確定，包含像有戰爭的因素、物價飆漲的因素，這個營建工程或者是缺工缺料的這些問題存在，其實對於建商來講，還是眼前的一個問題，也就是說他的財務操作面向如何加大槓桿，讓他們能夠在比較沒有資金壓力的情況下，去完成一個面積範圍非常大的一個都更案，在這個情況下，建商他跟地主提出的一個條件是說，我舉一個例子，假設說你現在的這個房子，我評估的價值是3000萬，我講的是未更新前，所以建商如果跟你說一坪換一坪，而且是室內坪，所以以公設如果是百分之三十五好了，所以你一坪換一坪你是增加了多少？百分之三十五，因為公設全部都等於是送給你的概念，所以假設如果你是60坪，那如果公設是百分之三十五的話，大概就可以取得大概將近差不多39坪左右，所以他是一個非常優惠的一個條件。
好，所以你原本更新前你如果是38、39，更新後建商也給你這個38或39的室內坪數，其實你未來權狀登記上面可能是60坪左右，那我們講簡單一點，更新前的價值是3000萬，更新後建商跟你說我可以給你5000萬的一個相當於等值的一個對價，假設你接受了這個條件，現在建商再跟你提第二個，因為他先跟你確認說這樣子的一個價值權利的變換，你是可以接受的，接下來他第二步，跟你談一個財務的規劃，這個所謂的財務規劃怎麼操作呢？建商說，你先把土地過到我的名下，那聽到這邊很多地主就會開始搖頭，那很多即便你不是專業人士你也知道說土地過到別人的名下好像怪怪的，不過呢，他對等的給你的一個條件是什麼？當你土地過到我的名下的時候，我對等的給你現在的房屋的價值，也就是3000萬，而你土地過到我名下的時候，其實讓我在很多都更的作業流程上面，對實施者對建商來說都變得比較簡單，可是這時候地主就會有一個疑問，那我有什麼好處？因為畢竟我本來可以拿到5000萬，沒有錯，有趣的問題就在這邊，這時候建商就會說那5000萬扣掉3000萬，事實上是不是還剩2000萬的價差，所以當你拿到了這3000萬之後，未來建商建築完成的時候，你還有一個2000萬的權利價值可以進行分配。所以對於地主來說，好像沒有什麼樣的不利，而對於建商來說他之所以可以給得比較大方，這個他的說法是說他可以節省了很多的行政作業成本，不管是在都審上面、在更新的程序上面，都可以進展得比較快速，甚至於因為這個地主的這個土地已經過戶到建商的名下了，早期土地要信託，所以現在建商既然是自己的土地，不見得需要信託，而這個土地他甚至也可以去貸繼續去增貸，所以他的土融跟建融的資金壓力都跟以往來說會有很大的落差，我不知道各位聽眾聽到這邊的想法是什麼樣？似乎是一個雙贏的局面。
不過基於律師對於法律風險的分析，我這邊還是從我的法律觀點來講，有可能要注意什麼？我並沒有說這樣的做法不好，可是如果說未來有相似的案件，或者是聽眾有聽到類似的條件，其實可以從我提供你們的這幾個角度，做一個法律風險意識的分析跟思考。
二、簽約對象涉及法律風險承受值
首先第一點就是說，我們講一個比較從小人的觀點來思考這個問題，當一個他是一個很大的建商在跟你談的時候，條件都談得很好，最後簽約的時候他有可能會換一個臉，跟你說他想要用這家公司跟你簽，為什麼？種種的原因，可能他會包含說因為現在這家小建商我們要培養他的品牌，那我們給你的條件呢，跟當初我們跟你談的都一樣，沒有差異請你不用擔心，這是第一個，如果是這種情況，因為一家新的建商因為他的資本額的問題，因為他資產的問題，你的簽約對象不同你有可能面臨的法律風險就不同，所以這是第一個地主要注意的風險。
三、履約條件的約定可能變殭屍條款
第二個是你已經土地移轉了，所以建商取得你的土地之後，他雖然也拿了3000萬給你，其實有點像你在前期你在做買賣的動作，可是這個都更程序你不知道會多久，所以我剛剛舉的例子裡面，你已經先拿到3000萬，剩下的2000萬就好像你在買一個選擇權的概念，而這個選擇權的履約期限，也就是說何時可以完成，你並不知道，所以這是你的第二個風險。而這個第二個風險其實比較合理的作法是，你可能在你的合建契約上面，就要去做一個履約的條件的一個期限約定，不要讓他成為一個殭屍條款，那這是第二個要注意的。
四、轉賣後僅得靠契約關係來主張
第三個是因為你的土地已經賣給建商了，所以對於建商來說，他才是真正的所有權人，而你不是所有權人，所以建商他可以有一種操作手法是他可以在把這個土地轉賣給第三人，在什麼情況底下，有可能他整合不下去了，因為他是一個面積很大的都更，他可能未來會面臨到很多我講的不確定因素，當他出賣的時候他是基於所有權人的這個法律地位去出賣的，他基本上對你沒有任何的違約責任，所以在這個第三個的風險裡面呢？這個地主要去思考，因為一旦他把這個土地給賣掉了，你剩下的這個2000萬，這種我講的這種期望值或者一個選擇權的概念，你只能透過契約關係來主張，他跟原本你持有的土地，他是物權關係，契約關係我們講的是一個債權關係，土地你擁有是一個物權關係，他的效力他的強度是不一樣的，這個是地主的風險，所以有關這個對於都市更新的這個財務操作，我聽到的這個案例跟地主做一個分享。
五、分配條件要談好，法律風險分析不可少
總歸我提醒地主，在做任何的條件談判的這個分配上面的思考的時候，以利益為出發這是人性使然，可是，你也要同時提醒你自己，法律風險的分析也千萬不要少，好那這是我們這一集的內容，謝謝各位聽眾的收聽，掰掰。
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