本文章為Podcast第8集錄音逐字稿，錄音時間為2023/12/06

各位聽眾大家好，歡迎來到正律思跟我一起做正確的法律思考，這一期跟大家聊一下有關都市更新後的一些稅賦的問題，其實關於這個問題，近幾年我覺得有越來越多的一些爭議產生，主要的原因大概就是因為都市更新他其實涉及的權利價值都滿高的，因為畢竟在雙北，在房地的這個價值其實都有一個很高的變現價值，所以他更新後的利益自然就會比更新前的差距會有一定的數字出來，那這時候這個差距國稅局就會跑來，因為台灣真的是有很多稅都要繳。

一、都更相關稅賦問題

在講這個議題之前，我先跟大家講一個背景事實，我們講一個最原始的情境，就是說各位聽眾都知道都市更新大致上就是事業計畫、核定接著實施者送權利變換給核定，所以在更新前跟更新後，我們就是用權利變換計畫書上面的金額來做一個分配的依據，在這個情境底下，如果說地主他也同意依據權利變換計畫書的金額來參與這樣的一個分配，其實是不會有任何稅賦問題，不管是之後我待會要講的土增、契稅、房地合一稅、營業稅或者是個人綜合所得稅，大概都不會有這些相關的稅賦，但事實上各位也知道在都市更新裡面，不跟實施者簽約的地主畢竟是少數，所以大部分的地主都有去簽我們所謂的合建契約，在合建契約裡面我們都一定都會去約定一個高於權利變換的一個價值，因為對地主來講他可能認為這樣才有一個誘因，否者事實上我也不用這麼早給被實施者綁著，我何必跟這樣跟他簽約還出具同意書給他，所以在這個情況底下，就會有坊間所說的當地主都跟實施者簽約的時候這個是真的協議，而實施者還是照樣去送權利變換計畫書，可是這個權利變換計畫書根本不是實施者跟地主之間的協議內容，所以他們認為這個是假權變，也就是說真協議假權變所產生的一個稅賦問題。

不過我跟大家講，其實不管是真協議假權變，不管大家是用哪一種觀點來看，其實從法律觀點來講其實這個問題並不是很大，因為從協議的內容來看，他是屬於一個私人之間的一個私法行為，在主管機關的解釋上面，他本來就不去介入私人之間的一種協議約定，而主管機關他在做一個權利變換審核的時候，他基本是基於一個公法行為，他是具有一個公權力，透過獨立的這個委員透過審議會去進行審議核定的一個動作，所以這兩者之間我認為或許也不是衝突那麼大，倒是比較有趣的是說，由此而衍生出的一種權利變化價值跟協議書價值上面的一種價值差距。

二、權變跟協議書落差的稅賦問題

那在這個背景事實大家了解以後，我來舉一個例子，然後不同的情況下，跟大家講稅賦會怎麼樣，大家可能會比較清楚一點，首先我們先大家知道，沒有地主會願意接受權利變換計畫書假設，這樣講好了，假設權利變換計畫書是說他可以有三千萬，沒有一個地主會接受合建契約書約定是兩千八百萬，因為這樣對地主來講是他等於是權益受損，所以我們先排除第一種狀況，接著第二種狀況就是，地主他是選房子，那選房子的情況底下，他選的是剛剛好的，就是說他是三千萬，他也選了一個更新後價值有三千萬的這個房地，他當然也沒有任何的稅賦，這也是沒有爭議的，那我剛剛有跟各位聽眾說，現實上是不太可能發生，因為畢竟建商一定會給地主比較多。好那接下來問題就來了，當建商給地主比較多的時候，假設說地主權利變換書上面是三千萬，而建商跟地主說沒關係我們這個合建契約我可以讓你選四千萬的，所以地主就很高興了，他就去選一個也差不多大概就四千萬左右的房子，結果過了不久他就發現說，這個時候可能會有什麼土增稅、契稅、房地合一稅、營業稅都會跑來，那在這個情況底下，我自己在實務上面，我發現說針對這個土增稅、契稅、房地合一稅這些是比較沒有爭議的，因為這個是比較常見，地主也都比較理解說他多選了這個一千萬的，可能會有稅要被核課的問題。

三、建商的營業稅卻是地主繳？

基本上我們先不要談這三個稅，比較有疑慮的是營業稅，因為很多地主會說營業稅應該是建商要繳，怎麼會變成說我選了四千萬的房子多了這個一千萬的營業稅，變成是我要去繳，那對地主來講他就很不能理解，甚至於很多地主他其實是他也滿認真做功課的，他把權利變換計畫書拿出來，他說欸其實你看，建商他其實有把營業稅提撥共同負擔，共同負擔的意義就是說最後他可以拿來折價抵付房地，也就是說建商他其實在這個權利變化計畫書裡面已經有說營業稅他要繳，所以他才把它提付，提撥費用列入共同負擔，他也因為這樣可以多分到一些更新後的房地，所以地主他覺得說那營業稅不是我要繳，所以就後續有衍生有幾件類似這樣的訴訟案件。

可是我要跟大家講結論，很可惜的，我必須講，地主大致上在這個地方能夠施展得論述有限，最主要原因是因為其實在實務上面會認定說都市更新條例的規定跟所得稅法之間的規定，他們要的主軸不一樣，所以不能從都市更新條例來推論說稅法應該怎麼核課，就是說你權利變化計畫書上面即便建商有說營業稅有提撥費用，也不等於說稅法上面營業稅就是建商要負擔，那建商他在營業稅法上面，其實他相當於當他把這個房子過戶給你的時候，他過戶這個四千萬房子時候，他等於是有一點賣給你的用意，所以其實納稅義務其實是買受人，這個時候買受人其實是地主，所以所得稅法其實上面納稅義務人反而是地主，所以其實往往是地主必須要去負擔這個營業稅，營業稅大致上是5%，所以對地主來講他其實他有時候往往沒有辦法接受，不過我覺得這個問題都是可以解決的，為什麼？

大家可以換一個角度思考，建商當初告訴你說你權利變化核定的價值大約三千萬，我給你四千萬，所以他多給你一千萬，而他多給你的這一千萬讓你可以去多選價值多一千萬的房子，是不是有隱含著這個營業稅是要由你來負擔的這個含意，我覺得簽合建契約的時候各位地主就可以把這個東西給釐清，因為現在其實也有越來越多地主都會去問這個問題，也越來越多的建商有注意到這個問題，不過當然不排除有一些可能中小型建商，或一些是剛進入都更市場的這些開發商可能沒有注意到這個問題。

四、合建契約書內明文稅賦問題避免未來爭議

我是建議大家把這個問題給釐清，然後公開來講，不需要說事後產生這些爭議，因為大家知道，如果你只有十戶的地主，可能大家覺得還好只有5%的營業稅，可是如果你的都更，有100戶的地主，這個5%的營業稅其實是很恐怖的，所以我覺得這個提醒一下大家，可以把他給講清楚。另外一個有趣的案例就是說另外一種情境，就是說如果你是選房再加建商補貼現金給你，為什麼有這個情況，因為有時候建商他假設說你是權利變換你有三千萬的價值，那建商蓋的房子大概就是都是比方說三千萬上下，因為你有四千萬，所以你還有一個一千萬的差額，如果說建商讓每個地主都可以再多選一間房子，他可能不夠，也就是說他想要拿來賣，他不想全部讓地主選完，他不夠分配，他不想讓地主選完，所以有一些情境底下就是說，建商會跟地主協商，那反正你一定可以選一個房子，其他的這個一千萬的差額我給你一個現金，所以在這個情況底下，由於你的房子，我們講更新後的房子你也是選三千萬，那你在權利變換計畫書上面本來也就是寫三千萬，各位聽眾不要忘了，簡單來講，你的房子選的房子價值跟你權利變換計畫書的房子差不多一樣的時候，就是這些土增這些契稅房地合一稅營業稅，大概會免除掉，大概都不用你去付這樣子，但是有一個地方大家不要忘了，因為你多拿了一千萬的現金，建商改給你一千萬的現金，針對這一千萬的現金其實會有什麼問題，會有所得稅的問題，對建商來講他這一千萬支出，因為他是法人他一定要作帳，他這筆一定是他的費用，他會去提列費用，這個費用提列的時候，他給你的時候，在稅法上面會變成是什麼，是你個人的收入所得，而依照國稅法現在的規定，個人的收入所得大概在470-480左右，他就是課最高級距40%，所以會變成說，你拿到這一千萬的現金，事後要另外再繳40%的個人所得稅，所以這個一來一往的差距可能也有將近兩三百萬可能要試算一下，衍生另外一種爭議，在這個爭議下，如果你是選拿房子加現金，你可能也一樣，你要跟建商講清楚，建商我也建議說要跟地主溝通清楚說，未來的所得稅到底是誰去誰要付，就是說建商給的一千萬到底是讓地主實拿一千萬已經扣掉稅的實拿一千萬，還是說地主他自己想辦法，就是建商說我不管我給你一千萬，稅多少你去繳，在這種狀況下，這是另外一種所得稅的問題。

五、都更常見稅賦問題-營業稅、所得稅

所以講到這邊大家會發現說，當你是選房子，價值選比較高的時候，你就會有營業稅，我剛剛講的土增契稅房地合一那個我們就先不要談，因為那個實務上爭議不大，我們談的是爭議大的，就是說如果地主在更新後他的房子選得比權利變換的價值還高，那你就要注意營業稅，那營業稅是5%，所以如果100個地主那是很可觀的一件事，另外一種情境是你的房子沒有選比較多，你甚至可能會稍微得選少一點也沒關係，或者是選剛剛好，因為你選少本來就不會有營業稅的問題或是選剛剛好也沒有這個問題，可是就你的差額就建商不夠的部分，建商補現金給你，他補給你的現金加上你選的房子一定會大於權利變換的這個價值，當你拿到的這個現金超過的部分就會有所得稅的問題，所以地主大致上就是要去注意營業稅跟所得稅這實務上兩個常見的問題。

所以總歸一句話很簡單，權利變換的這個核定，他是一個基準，他是一個核課稅的最基本的基準，只要地主透過合建契約的約定，不管你是約定你拿比較多房子，還是多拿現金，只要你超過我們這個權利變換計畫核定的數字，一定都會有稅務的問題，所以地主他自己在未來或者是實施者、建商自己在未來，在合建契約書上面，我建議像這種東西都要把它講清楚，不需要有太多的爭議產生。

好那今天是有關都市更新後稅賦的一些實際案例的分享，謝謝各位聽眾的收聽，拜拜。

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老屋參與都更要繳滿滿稅？事前懂稅事後避免萬萬稅。(EP08)

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