2023-12-11
都市更新需要進行信託嗎？信託時要注意什麼呢？
鄭藝懷律師
一、土地信託的好處有哪些？
「信託」最基本的概念，就是將財產交給一個受託人，受託人必須遵守信託契約的約定來管理或運用財產，好處之一在於信託之後的財產具有獨立性，依據信託法第12條規定原則上不能被強制執行。回到都市更新的狀況，為了避免都市更新的合建案因為建商或地主的個人債務而受影響，大部分藉由地主將土地信託、建商將起造人信託予銀行或建築經理公司，一方面使建商無法動用地主的土地進行融資貸款，另一方面可以避免建商蓋到一半破產，導致土地及建物等財產遭查封而血本無歸。基本上，此種土地信託跟起造人信託是都市更新常見的機制。
二、都市更新依法不一定要進行土地信託
事實上，很多人可能都以為都市更新一定要信託，答案是不一定，早期很多案件也未經過信託，只不過後來陸續產生建商倒閉或者是地主的土地被進行融資貸款等問題。目前依據都更條例第25條規定的是「『得』以信託方式為之」，另外，依據都更條例第54條規定可知，權利變換階段主管機關可以公告最長兩年不得處分土地及建物。不過，這樣的規定其實治標不治本，主因大部分都更重建很難在兩年之內完成，時效過短，所以透過信託比較能夠適度搭配每個個案的實際進度。再者，依據該條款可知，兩年內的時效主要是規範地主的處分行為，對實施者來說影響不大。簡單來說，面對與建商合建時地主如果想要保障自身權益，建議還是要回歸信託機制才是上策。
三、都市更新的土地信託要注意的眉角
首先，土地信託的時間不宜過短，原則上要跟更新完成時間進行連動。其次，目前實務上曾出現建商先出一部分的錢給地主，希望地主先將土地過戶給建商，建商則承諾日後土地一樣會進行信託，理由是這樣比較容易整合開發與申請審議。例如更新後價值一千萬，建商先給五百萬，條件是地主將土地進行過戶，建商也承諾等更新完之後會在就剩餘五百萬分配給地主。然而，地主應注意這樣的財務操作有風險，不宜只注意到眼前利益。主因，土地過戶後，信託與否就是建商的權利，地主較難有影響空間，也不排除建商日後將整個土地轉讓給其他建商的可能性，造成地主風險大增。另外，是否容易整合開發不一定跟地主人數的多寡有絕對正相關，僅有十個地主的更新範圍，可能有兩個不同意戶；高達五十個地主的更新範圍卻可能僅有一個不同意戶。換言之，地主還是要依據個案審慎評估，依據個人風險承受度進行思考。
