2025-02-12
都更的節稅方式（上），律師帶你認識都市更新條例第67條第1項第4款至第7款。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第53集錄音逐字稿，錄音時間為2025/02/12
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊一下，關於都市更新涉及到的「稅賦減免」，那我們主要會圍繞在都市更新條例第67條第1項當中的4、5、6、7款，那麼這四款，基本上是涉及到土增稅相關問題，而實務討論的熱度也很高，所以我想透過今天這一集，各位聽眾應該之後會更了解「稅賦減免」這樣的一個議題，那這一集基本上，我們會先抽象的來解釋條文，而我們會再錄下一集來針對都市更新條例第67條稅賦減免提供一個具體的案例，讓各位聽眾更瞭解。
一、認識都市更新條例第67條前，需要知道的兩個基本觀念
好的那接著我們來談一下，關於第67條第1項4、5、6、7款，原則上我們會倒著回來講，因為在條文的結構上面，我認為這樣子聽眾會比較清楚，首先，在進入第67條第1項第7款之前，我們先跟各位聽眾分享，要理解這個條文要有兩個最基本的觀念。
（一）土地及更新後建物的移轉將產生土增稅及契稅
首先，第一個基本觀念是，各位聽眾要知道在都市更新裡面，地主其實是透過移轉土地建物來折價抵付共同負擔，也就是說，實施者蓋了一個更新後的建物，而地主其實並沒有拿出任何的費用，在這個狀況底下，究竟要怎麼樣來支付相關的費用？地主基本上是用土地來移轉部分給建商，那麼也就是涉及到土地的移轉以及更新後建物的移轉，所以會有土增稅以及契稅相關的問題，那這個是第一個，這個基本觀念。
（二）參加權利變換的土地所有權人會有最優惠的稅賦減免
好的，那第二個基本觀念，我們要講的就是說，在整個都市更新條例的設計制度上，我們原則上是對於參加權利變換的土地所有權人，會給他享有最優惠的稅賦減免，那我這個意思就是說，換句話說，如果你沒有參加權利變換的土地所有權人，相對的稅賦的減免就沒有那麼優惠，好，這是第二個基本觀念。
二、都市更新條例第67條的第6款與第7款
那在有了這兩個基本觀念之後呢？接著我們來看，這個都市更新條例第67條的第6款跟第7款，我們先從後面看回來，基本上我唸一下條文給各位聽眾聽，那我再來講解一下。
（一）都市更新條例第67條的第6款
首先，第6款他是講說這個實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元而改領現金者，免徵土地增值稅，那各位聽眾要知道這個意思就是指說，如果你用權利變換的方式，但是地主他沒有辦法達到最小分配面積單元（這個最小分配面積單元通常大概是跟居住的品質的一個最低標準，可能會有一個相關性），在這個情況下，他就只能領現金。
那麼各位聽眾，你想看看一個未達最小分配面積單元的地主，他可以領現金，事實上，他是不是也是把他的土地給移轉出去，而去換取相對應的對價，也就是改領現金，那麼在這個情況底下，他其實有移轉土地，不過因為他是有實施權利變換的情況，所以它事實上是免徵土增稅的。
（二）都市更新條例第67條的第7款
好，接著我們來講第7款，第7款的條文，我唸一下給聽眾聽，這個條文是實施權利變換以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。好的，那各位聽眾，這個的條文基本上，大家聽到應該就很清楚了，這個就是我們常常在講，地主他是拿更新後的建築物以及他自己的部分土地持份去折抵實施者所付出的共同費用，或者是權利變換的一個費用。
那針對這個情況，由於地主還是有移轉部分的土地給建商，那也有把房屋移轉給建商的情況，所以針對這兩個情況，我們的條文因為你是實施權利變換，所以在移轉的土地的這個範圍內，免徵土地增值稅，那麼你所移轉的房屋也是免徵契稅，這個都是相當優惠的情況，那麼接著我們6、7款的條文文字跟大家解釋完了。
三、都市更新條例第67條的第4款與第5款
我們接著來談4、5兩款，那麼4、5兩款基本上就跟6、7兩款不太一樣了，4、5兩款它其實土地增值稅減徵40％，也就是說他沒有辦法免徵，這首先是第一個不一樣的。
（一）都市更新條例第67條的第5款
我們先談第5款，首先第5款，我唸一下這個條文，這個條文是不願參加權利變換而領取現金補償者減徵土地增值稅40%，那各位聽眾你聽到這邊，其實你們可以想一下，不願參加權利變換，在實務上有可能是什麼？他可能不相信這個實施者，或者是可能這個地主他需要現金，或者是他認為說如果他參加權利變換，後面可能房價會更差，所以他認為拿現金走人是最好的。
總之，不願參加權利變換的情況可能有很多，而如果是這樣子的情況下你拿現金，同樣的道理，這個現金基本上就是土地所有權人的一個土地的對價，而這個對價基本上某程度表示你也移轉土地出去，不過因為你沒有參加權利變換，所以減徵土地增值稅40％，這個就是我剛剛在最一開始有跟各位聽眾分享的，參加權利變換的土地所有權人才享有最優惠的稅賦的減免，而事實上在第67條第一項第5款，它是一個不願參加權利變換的地主，所以他只能減徵土地增值稅40％。
（二）都市更新條例第67條的第4款
好的，那最後我們來談一下第4款，這個第4款我唸一下，他的文字是依權利變換取得之土地及建築物於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅之40%。
第4款其實它是一個比較不一樣的適用情境，他基本上是權利變換取得之土地及建築物，所以他其實是有參加權利變換的，那麼各位聽眾可能會有一個疑問說，剛剛不是說只要參加權利變換，都會有最優惠的稅賦減免嗎？事實上是沒有錯的，所以這一條它適用的情境略有不同，他是適用在更新後第一次移轉。
常常就會有一個小小的問題，就是說所謂更新後第一次移轉是什麼意思？我先跟各位聽眾分享第67條第1項第4款，其實我把它稱之為他是一個地主友善條款，他跟建商比較沒有關係，為什麼呢？我們如果從內政部他在93年跟99年，各別都有一個函釋，那我簡單講，在這個函釋裡面，其實主管機關認為說，土地所有權人取得更新後的土地跟建築物視為原來的所有權的延續，這個很重要。
我再講一次，土地所有權人取得更新後土地及建築物視為原所有權的延續，換言之，建商取得的土地跟建物，它其實是土地所有權人用他得到以後去折價底付給建商，那麼簡單說，建商取得更新後的建物跟土地，如果他現在把預售屋賣給第三人，基本上他是沒辦法有任何的減免或免徵的優惠，這個是從建商的角度。
但是，如果是從地主的角度來看，因為他是折價抵付共同負擔後拿到的房地，所以如果地主他是在權利變換參加下後續的移轉行為，那麼從稅賦的觀點來看，是不是吻合依權利變換取得之土地及建築物在更新後的第一次移轉，所以在這個情況底下，地主他拿到更新後的房地，他如果拿去賣，他可以土增跟契稅都可以減增40％，反過來說，建商拿到更新後的土地跟建物，他如果去賣，可不可以減徵或免徵，答案是沒有的，所以我才會把它稱之為這個叫地主友善條款。
那總之，這個我們今天跟大家解釋，這個都更條例67條，這個第1項的4、5、6、7款，其實它比較複雜一點，但結論上權利變換，其實對地主來說是相對友善的，那麼如果各位聽眾不了解的話，建議可以這個條文去多看幾次，再搭配我剛剛的解說，那麼我們下一次再用具體的案例來進一步的講解，那今天就謝謝各位聽眾的收聽，也歡迎有問題來信就這樣，拜拜。
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【都更法學堂5】都更節稅篇（上），律師帶你認識都市更新條例第67條第1項第4至第7款。
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