2024-10-04
容積率是邁向國際化之都的關鍵魔法，都更律師理性破解大眾常見迷思！
鄭藝懷律師
一、正確的容積率觀念引導走向正確的都市發展
受到京華城案件的影響，近來與論討論到「容積率」一詞似乎都有些許的疑慮；然而，若我們放眼全世界，任何進步的大城市，幾乎都不斷地向天空大膽的伸手，藉此解決都市腹地不夠的困境。
首先，開發案中的高容積率不一定有問題，就舉讀者最熟悉的日本東京「麻布台之丘」開發案為例，該案開發者為森大廈（森ビル），日本政府最終給予高容積率的主要原因在於開發者森大廈（森ビル）想的不只是拆除老屋蓋新大樓這一類的單純想像，而是期望將該地打造成國際人才匯集地，同時改善城市風貌。
未來台灣的大型開發案如果也要仿效日本東京「麻布台之丘」將容積率拉高，或許可以先由政府建構具備公信力的觀念平台，提供建商、地主與大眾間的良好溝通管道，方能引導出正確的容積率觀念，也才可以避免圖利嫌疑或其他負面的聲浪。
二、基準容積、容積獎勵及容積移轉決定了整體容積率
東京「麻布台之丘」的整個開發區域大致上可區分為七個區塊，整體容積率高達990%，但其實每一棟建築物有高有低，據遠見雜誌的報導單一建物的最高容積率來到1500%，當中的差異性受到基準容積、容積獎勵跟容積移轉三者的數字影響。（我曾在我的Podcast《正律思》節目分享這三個容積名詞的介紹，可前往聆聽了解）
基準容積的多寡與地目有關，在台灣是由各地縣市政府進行決策；至於容積獎勵，顧名思義就是說當建商進來做開發，假設把周邊的道路整頓好、做了一些綠建築或無障礙設施等等，提升了都市的市容，所以給予容積獎勵。最後一個則是容積移轉，起因來自於政府對於某些土地限制開發，為了避免財政上的負擔，允許被限制的土地將本來建築的基準容積轉移到同一個縣市的其他區域。
當我們將上述三個數值加總後就是單一開發案整體的容積率，我們可以發現容積獎勵跟容積移轉本質上都是有換價成本存在的，至於基準容積則是跟當地政府對於該區域開發的耐受度以及區域規劃有關聯性。
三、實務上對於高容積率的正反辯證
每一件事情都有正反兩面，過度提高容積率可能造成「街道峽谷」之狀況，最常聽見的擔憂及質疑是「熱島效應」。然而，也有論者主張現代建築技術的改善，應當能舒緩高容積率產生的通風不良之現象。
本文認為，如果都市更新是任何大城市都必須走的道路，為了增加居住空間，容積率又是引領城市成為新風貌的最佳魔法，那麼關於高容積率的最佳政策就應該以最佳效益的角度來看待。換言之，引用「史密斯原則」作為思考核心，與其討論高容積率究竟是准許或是不准許，不如在開放准許高容積率的前提下，即便是給出麻布台之丘高達1500%的容積率也無仿，但我們應該認真思考何種條件下，才有資格取得這麼高的容積率。
例如政府已經開始提倡淨零建築，綠建築依據取得標章的不同，大約給予2％到10％容積獎勵，未來在高容積率以及改善熱島效應的平衡上，或許綠建築的獎勵值可以放寬，但審查也應該更嚴謹才是。
總之，台灣不在於欠缺執行的法令，而在於欠缺執行法令的良好觀念，也許你我可以先一同做起。
如果你想了解更多老屋重建等議題，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」，讓律師帶你一起做正確的法律思考。
